各镇人民政府、各区管委会、各街道办事处，县各委办局，县各直属单位：

《如东县住宅专项维修资金管理实施细则》已经十八届县政府第19次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

如东县人民政府

2023年10月19日

（此件公开发布）

如东县住宅专项维修资金管理实施细则

第一章 总 则

第一条为加强我县住宅专项维修资金管理，促进其保值增值，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部第165号令）、《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等规定，制订本细则。

第二条本细则适用于本县行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本细则所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本细则所称更新改造资金，是指专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造资金，纳入维修资金管理。

第三条本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条如东县城市管理局（以下简称县城管局）为维修资金代管部门，会同如东县财政局（以下简称县财政局）共同负责对全县维修资金的交存、使用和增值等实施监督管理。

各镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处）按照规定的职责分工，负责维修资金的管理与使用相关指导、协调、监督工作。

第五条业主大会（包括业主代表大会、物业管理委员会）成立前，维修资金由县城管局代管。业主大会决定自行管理维修资金，应以业主大会实名开立账户，并同步纳入代管部门的维修资金管理系统，接受监管。

第六条维修资金按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则进行管理，一个物业管理区域应分别设立总账、业主分户账、专项分账和统筹分账，任何单位和个人不得挪作他用。

第二章 交 存

第七条业主、建设单位应当按照规定交存维修资金。

住宅、商业、办公、地下车库（位）首期维修资金，在办理房地产开发项目竣工验收备案前，由开发建设单位一次性代业主统一交存首期维修资金，并提供设账分户等资料；业主在办理商品房收房手续时与开发建设单位一次性结算。该资金由业主承担，归业主所有。

更新改造资金，在办理房地产开发项目竣工验收备案前，由开发建设单位交存更新改造资金，提供专项分账等资料。该资金由开发建设单位承担，归业主所有。

第八条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

县城管局会同县财政局、县住建局、县发改委等相关部门，根据全县情况适时调整，并向社会公布首期维修资金和更新改造资金的交存标准。

交存标准为：普通多层住宅（含公寓、别墅）为55元/㎡，高层住宅（含带电梯的多层）为70元/㎡，多层非住宅为75元/㎡，高层非住宅（含带电梯的多层）为95元/㎡。

新建商品住宅物业配置电梯的，按照多层住宅（配电梯）为10元/㎡和高层住宅、非住宅（配电梯）为18元/㎡的标准交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，并提供专项分账等资料。该资金归业主所有，纳入住宅专项维修资金管理。

第九条县城管局应当开具由省级财政部门监制的住宅专项维修资金专用票据。

开发建设单位应当凭省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金，不得凭省财政厅统一监制专用票据以外的其他票据向业主收取。

第十条物业管理区域设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修。统筹维修资金可由下列渠道筹集：

（一）利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益的70％，但业主大会另有约定的，从其约定；

（二）维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金；

（三）共用设施设备报废回收的残值；

（四）人民防空工程平战结合提取的资金；

（五）其他应当计入小区统筹维修资金的资金。

第十一条业主委员会或者物业服务企业应当自收到经营收益或者残值回收后的 30 天内，将规定计入维修资金的款项交存至小区统筹维修资金账户。

第十二条业主分户账维修资金余额不足首期交存金额30%的，应当及时续交。

续交筹集方案应当由专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第三章 管 理

第十三条县财政局应当会同县城管局，通过竞争方式择优选择商业银行作为开立维修资金的专户管理银行，负责办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续，对维修资金实行专户管理，保证资金的安全，并使其保值增值。

业主交存的维修资金利息从开具住宅专项维修资金专用收据之日起算。

第十四条县城管局应当加快信息化建设，建立健全涵盖交存、使用、查询等内容的维修资金监管系统，实现信息互通，公开透明，提高管理效率，接受监督。

第十五条维修资金以物业管理区域为单位设账，按房屋户号（幢、单元、列）设立分户账；未划定物业管理区域的以公安门牌设账，按房屋户号（幢、单元、列）设立分户账。

更新改造资金，以物业管理区域为单位设账，核算到幢。

第十六条禁止利用维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财、质押、抵押等担保行为。

第十七条对于代管维修资金，县城管局定期进行增值分配。交存不满一年的按分配日活期利率及积数计算增值额；交存满一年的按不低于分配日一年期定期利率及积数计算增值额；增值额计入各分户滚存使用。在保证维修资金正常使用的前提下，可以将小区维修资金不低于80%的款项，转存为超过一年定期存款，原则上定期存款三年，不超过五年。

第十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况。该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋转移。

第四章 使 用

第十九条业主委员会（物业管理委员会）负责本小区维修资金使用和管理。

第二十条维修资金需要使用的，由业主委员会（物业管理委员会）或者使用分摊范围内的相关业主向县城管局提出申请。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）办理相关手续。

第二十一条申请使用维修资金按照以下程序办理：

（一）申请人持《如东县住宅专项维修资金使用项目报修单》（以下简称报修单）向县城管局申报维修项目。县城管局在2个工作日内会同县财政局、镇（区、街道）人民政府及专业人员进行现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式，抽样确定中介审核机构，出具《如东县住宅专项维修资金申请使用现场查勘回复意见书》（以下简称现场查勘回复意见书）。

（二）属于维修资金使用范围的，县城管局确认所涉业主维修资金缴纳情况，向业主提供维修资金使用审批表和业主意见联系单。申请人提供维修资金使用方案和工程预算，编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意，三分之二以上的业主在业主意见联系单上签字。

（三）申请人在小区内进行公示，公示期为7日。公示期满无异议或异议不成立的，申请人持业主名单、业主意见联系单、维修资金使用审批表、维修资金使用方案、工程预算审核报告等材料报县城管局，提出维修资金使用申请。

（四）县城管局、县财政局在5个工作日内（城管局3日、财政局2日）审核申报材料，符合使用条件的审核批准。县城管局出具《如东县住宅专项维修资金准予使用通知书》（以下简称准予使用通知书）。

（五）申请人取得准予使用通知书后，与施工单位签订施工合同。5万元（含5万元）以上的维修项目需招投标，收取施工单位工程预算金额10%的质量保证金，按照已申报的维修资金使用方案实施维修。维修工程经竣工验收合格、工程结算审计后，并经业主委员会（物业管理委员会）审核同意，申请人将本次维修资金分摊情况进行7天公示。公示期满无异议或异议不成立的，申请人将施工合同、工程量签证单、专项维修资金使用验收意见表（业主委员会、物业服务企业、所在镇、区、街道人民政府验收意见表上签字盖章）、工程决算书、审计报告等材料报县城管局，提出维修资金结算申请。需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

（六）县城管局、县财政局在5个工作日内（城管局3日、财政局2日）对申报材料审核审批，对符合维修资金划转条件的，由县城管局、县财政局按审计结果在住宅专项维修资金专户中安排付款。

第二十二条发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，申请人可以提出应急维修资金使用申请：

（一）屋面防水损坏造成严重渗水，且出现平屋面粉刷层大面积脱落，或者出现坡屋面基层严重腐朽、瓦面严重破损等情况；

（二）电梯故障危及人身安全，经电梯检验机构评估并出具鉴定报告的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）消防设施瘫痪，经消防救援机构出具整改通知的；

（七）突发自然灾害和危及房屋安全及人身安全的其他情形。除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知外，其余应急维修项目由房屋安全鉴定机构出具鉴定意见。

第二十三条县城管局应当建立应急维修施工预决算、房屋鉴定、设施设备检测评估、招标、监理、审计以及房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选目录，并向社会公开联系方式，供维修选用。

第二十四条申请维修资金应急使用按照以下程序办理：

（一）申请人持报修单向县城管局提出应急维修项目申请，县城管局在2个工作日内会同县财政局、房屋安全鉴定机构和工程造价咨询机构专业人员进行现场查勘，出具鉴定意见和现场查勘回复意见书，明确维修资金列支范围及分摊方式。

（二）属于维修资金应急使用范围的，申请人组织编制工程预算，制定维修资金应急使用方案（内容同维修资金使用方案）。申请人应当将使用方案、相关部门的鉴定意见（鉴定报告、整改通知）在小区公示，公示时间不得少于3日。

（三）申请人持工程预算书、维修资金应急使用方案、业委会（物业管理委员会）讨论记录、社区意见等材料报县城管局，提出维修资金应急使用申请。

（四）县城管局在2个工作日内审核申报材料，符合条件的，出具准予使用通知书。

（五）申请人取得准予使用通知书后，与施工单位签订施工合同。5万元（含5万元）以上的维修项目，收取施工单位工程预算金额10%的质量保证金，按照已申报的维修资金使用方案实施维修。维修工程经竣工验收合格、工程结算审计后，申请人将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决算书、审计报告等材料报县城管局，提出维修资金结算申请。需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

（六）县城管局会同县财政局在5个工作日内审核申报材料，对符合维修资金划转条件的，由申请人在该小区内进行公示，公示时间为7日。公示期满无异议或异议不成立的，县城管局、县财政局按审计结果在住宅专项维修资金专户中安排付款。

第二十五条应急维修的项目，可以由专业机构出具鉴证文件进行认定，对于严重影响业主正常生活以及危及房屋安全、突发自然灾害、聘请专业机构鉴证受条件制约等紧急情况，应当经县城管局召集县财政局、镇（区、街道）人民政府、业主委员会（物业管理委员会）以部门联席会商会议进行确认。

第二十六条申请使用维修资金的项目，应当由工程造价咨询机构编制工程预算。申请人应当通过县公共资源交易网发布招标信息，采取招投标等公开竞争方式择优选择施工单位，但应急维修项目可以除外。通过招投标等公开竞争方式选择施工单位的，申请人应提供招投标材料或书面说明材料。

单个项目申请使用维修资金金额5万元以上的，申请人应委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。

第二十七条申请人应当在政府投资审计库中选择工程造价咨询服务单位，负责维修资金使用现场查勘、维修方案报价预算、结算审计和审计复核工作。

第二十八条申请人应当根据维修、更新和改造事项合理制定维修方案，控制工程造价，对工程预算和工程审计报告进行审核。

单项维修和更新、改造金额在5000元以下（不含5000元）的小额项目，无需专业审计单位审计，由业主委员会（物业管理委员会）及三分之二相关业主签字确认即可。施工实际经费超出5000元的部分由施工方（工程预算方）承担。

业主委员会（物业管理委员会）申请使用维修资金时，工程预算和工程审计报告应由申请单位盖章确认。

第二十九条维修、更新和改造工程施工时，应当按照维修资金使用方案实施。

确因工程实际情况需要增加维修费用的，经工程造价咨询机构审计，增加的工程费用超过预算金额10%的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意，应急使用除外。

第三十条维修和更新、改造工程实施过程中，申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

第三十一条维修和更新、改造工程实行现场签证制度，申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位，对工程实施部位、实施内容、工程数量、主要材料等进行现场核实并签字（盖章）确认，签署《如东县住宅专项维修资金使用项目工程量签证单》。

实施工程监理的项目，工程监理应当参加现场签证。

第三十二条工程竣工后，申请人应当组织施工单位、业主委员会、业主代表、监理单位、镇（区、街道）、城管局、财政局等相关单位，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署《工程竣工验收报告》。

由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知单后组织对电梯、消防设施进行应急维修的，经施工单位自检合格后，需经电梯检验机构、消防救援机构出具验收报告或销案通知书，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

第三十三条申请人持《房屋维修资金使用审批表》、施工合同、中标通知书、验收合格证明、工程结算审计报告等材料，向县城管局申请拨付维修资金。

第三十四条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的，业主应按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的，从其约定。

加装电梯、增设电动汽车充电设施等新增设施设备的维修由建设者负责。

第三十五条保修期满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按以下规定分摊（特殊情况除外）：

（一）半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊。

（三）屋面由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（四）前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造，由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；两侧山墙的维修、更新和改造，由该建筑物的全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（五）单元门、单元楼道的维修、更新和改造，由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（六）消防或监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造，由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

业主大会决定或者维修涉及范围内相关业主另有约定的，从其决定或者约定。

第三十六条住宅专项维修资金管理过程中的下列费用可以从住宅维修资金区域统筹账户中列支。

（一）工程招标代理费用；

（二）工程造价咨询费用；

（三）工程监理费用；

（四）检测（鉴定）费用；

（五）工程招投标费用（含评标费）；

（六）工程结算审计费用；

第三十七条已售公有住房维修资金未纳入代管部门统一管理的，出售公有住房单位应建立住宅专项维修资金明细账，并承担维修资金的缴存、使用及保值增值等管理责任。已售公有住房单位拟将维修资金交由代管部门代管的，应对维修资金账目进行清理，未交的应负责追缴或补交。

第三十八条未交存住宅专项维修资金或者维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有住宅专有面积承担。

未售出的空置商品房，由建设单位按空置房屋专有面积分摊。

第三十九条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、智能信报箱快递柜、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维护和保养费用；

（五）违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定，占用住宅共用部位、共用设施设备，或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用；

（六）其他不应列支的情形。

第五章 监 督

第四十条交存维修资金的业主凭房屋信息，可以登录如东县住宅专项维修资金管理系统查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额，以及本人分户账中维修资金交存、使用及账面余额情况。

第四十一条县城管局、业主委员会（物业管理委员会）应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于六十日：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理情况。

业主对公示、查询的情况有异议的，可以要求复核，县城管局、镇（区、街道）、业主委员会（物业管理委员会）应当及时答复。

第四十二条维修资金使用实行工程审计和使用程序审核。

维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。代管部门委托政府专项审计，3年内不得少于一次，并公布审计报告，接受社会监督。对违反本细则相关规定的单位和个人，将按《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究责任。

维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第六章 附 则

第四十三条非住宅物业领取预售、销售许可证的，实施维修资金专项管理。非住宅物业，实施维修资金专项管理的，参照本细则执行。

第四十四条本细则未尽事宜，按《南通市住宅物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》（苏建房管〔2014〕208号）执行。

第四十五条本细则自2024年1月1日起施行，至2028年12月31日止，有效期五年。原《如东县住宅专项维修资金交存、使用、增值管理实施细则（试行）》（东政办﹝2015﹞107号）同时废止。

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