各镇人民政府，如东经济开发区、农业开发区，各场，县各委、办、局，县各直属单位:

《如东县村民建房用地管理暂行办法》业经县政府第49次常务会议讨论通过、现予印发，希各地、各部门认真贯彻执行。

二00二年十二月八日

（此件公开发布）

如东县村民建房用地管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了维护土地的社会主义公有制，合理利用每寸土地，切实保护耕地，进一步加强我县村民建房用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省土地管理条例》和《江苏省村镇规划建设管理条例》以及省、市有关规定，结合本县实际情况，特制定本暂行办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内需要新建、迁建、翻建、改建、扩建住房(以下简称建房)的所有村民、国有农场职工、以及经批准回本县落户定居的离退休人员、军人、华侨、侨眷和港澳台同胞。农村专业户、个体工商户等建造生产、经营性用房不适用本办法。

第三条 村民建房用地管理由县国土资源局统一负责。

第四条 镇政府负责本行政区域内村民建房用地选址、协调和管理。派镇国上部门负责本辖区村民用地的初审工作，承办具体用地手续。

第五条 村民建房用地管理即宅基地管理。宅基地指建、构筑占地、小庭院以及家前屋后少量的绿化地等。宅基地不包括公共巷道、农民临时晒场和自留地、承包地。村民对宅基地只有使用权，没有所有权。任何人不得侵占、买卖或以其它形式非法转让宅基地。若国家和集体建设需要，不得以任何理由拒绝和阻挠。

第六条 村民建房必须坚持合理布局、集约用地的原则。在服从土地利用总体规划和城市总体规划以及村庄、集镇建设规划的前提下，尽量使用原有宅基地、空闲地和其它非农用地，涉及公路、河道沿线及电力设施等附近的建设必须符合相关法规。

第七条 个人建房用地批准后两年未动工建设的，应交还原集体经济组织另行安排利用。

第八条 县城和建制镇规划区内实行统一规划、 统一开发、统一设计，提倡有条件的地方建农民公寓。根据土地利用总体规划、村镇建设规划要求，适当调整分散的农居用地，鼓励农民向小城镇聚集。

第九条 村民建房用地，涉及占用农用地的，必须按规定办理农用地转用审批，并与复垦开发新增耕地挂钩，由镇政府在县下达的个人建房占用耕地计划指标内统筹安排。

第十条 经批准的村民住宅规划建设 预留地不得作为承包地长期发包，已经发包的必须按法定程序调整到位。

第二章 村民建房用地条件

第十一条 符合下列条件之一的农户，方可申请建房。

(一)因实施城市规划和村庄、集镇规划或国家建设征用土地等原因需要重新安排宅基地的；

(二)原宅基地面积低于规定标准，因区域限制无法扩建，必须迁建的;

(三)居住拥挤确需分户新增住宅用地的，必须具备下列条件；

1、一户内有两个以上在原籍定居的子女，其中已婚子女需分户的;

2、常住直系亲属(含配偶)和政策性照顾人口6人以上(含6人)，且分户后新立户家庭人口不得少于3人。

第十二条 符合下列条件之一的居民，方可申请建房用地。

(一)原有宅基地面积不低于规定标准，且原地符合规划的可申请原地翻建;

(二)原有住宅不符合规划，且原住房经有权部门鉴定确属危房并无法维修，需要改善居住条件，且退出原宅基地，迁至规划线建住宅的;

(三)回原籍落户定居且有老宅基地的离退休人员、军人、归侨和侨眷、港澳台同胞等;

第十三条 凡有下列情形之一的，不得申请建房用地。

(--)出卖、出租房屋的;

(二)全家户口虽已合法迁入，但原籍住宅用地尚未退还集体的;

(三)虽然符合分户条件，但原宅基地面积已达到分户后的标准的;

(四)已有一处住宅用地达标的；

(五)已分配公房或享受过优惠购房待遇的;

(六)未成年的子女以及被赡养的对象不得作为申请人申请住宅用地。有子女的老人，由子女负责其居住，未婚独生子女必须与父母合并一户小算，不得申请新增住宅用地。

第三章 建房用地标准

第十四条 农村村民宅基地面积的标准: 3人户不超过150平方米，4人户不超过180平方米，5人及以上户不超过200平方米，建筑占地面积不超过宅基地的70%。

第十五条 居民宅基地标准参照所在地村民用地核定。

第十六条 建制镇规划区内村民，每户宅基地不得超过135平方米。国有场部职工住宅用地面积按照农村村民的用地标准执行。单亲家庭(父亲或母亲携一子女)按所在区域3人户住宅用地标准执行。

第十七条 建房户人口的核定:

(一)建房户的人口以户主的直系常住家庭成员为依据计算、户口原则上以当年换发的户口簿为准，尚未换发的以公安部门户籍证明为准。

(二)现役义务兵，在校的全日制大中专学生按常住人口计算。

(三)未婚独生子女可照顾一人的建房用地标准。

(四)挂靠户口的，不得计算建房户总人口。

第十八条 由于人口变化而使住宅用地面积超标的以及原住宅用地面积超过本办法规定标准的，应通过实施建设规划、调整居民建新房拆旧房等途径逐步将多占的土地退出，在未退出之前，可按宅基地超标的有关规定进行管理。

第四章 村民建房用地审批程序

第十九条 村民宅基地使用方案须经村民会议讨论通过。

第二十条 村民建房用地审批程序。

(一)建房户书面申请，经村民委员会集体讨论通过，由村委员通过有线广播和村公示栏将结果公示，接受群众的监督，公示期为15日，公示期满无异议的由村委会在5日内上报基层国土管理部门。

(二)基层国土管理部门根据当年用地控制指标、土地利用总体规划、个人建房规划选址批准文件进行初步审查，并实地路勘，确定宅基地的四至及长宽范围，对符合用地条件的，发放《如东县村民建房用地申请表》。

(三)由村委会按规定要求填制好《如东县村民个人建房用地申请表》，土管站签署初审意见，上报镇人民政府审核。

(四)镇政府分管领导审核并签署意见后报县国土资源部门办理批准手续。

(五)建房户按规定到所在镇政府有关部门缴纳规费后，领取《如东县村民个人建房用地批准决定书》，由镇政府牵头组织相关部门，到现场按规划要求和批准手续定位放线、划交宅基地，建房户户主、负责施工的建筑队负责人或个体建筑户必须到场，并书面承诺严格按划定的用地范围施工，未经定位放线的，一律不得承建。

(六)村民建房时应将《用地批准决定书》置于施工现场，竣工后由建房用地申请人持《用地批准决定书》向国土部门中请验收，验收合格后及时申请办理土地登记，领取《土地使用证》。

第二十一条 在原籍所在村组进行改建、翻建的非农户、混合户建房用地，需由非农人员所在单位及房管部门出具住房情况证明后，参照第十九条执行。

第二十二条 县城规划区内村民建房用地必须同时符合县政府的有关控制性规定。

第五章法律责任

第二十三条 未经批准或采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地或违反土地利用总体规划占用基本农田保护区建房的，由县政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上的新建房屋及其它设施。

第二十四条 无权批准，越权批准使用土地的，批准文件无效。非法批准占用的土地按照非法占用土地处理。对非法批准占用土地的单位主管人员或直接责任人给予行政处分，并依法追究经济责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 超过批准面积的用地按非法占地处理，擅自改变建房地点视为非法占地。

第二十六条 村民都建、迁建住房，必须坚持先拆后建的原则，对已建新而旧宅不拆除的，县政府国土资源局责令限期拆除，逾期不拆除的，申请人民法院强制执行。

第二十七条 个人建房不得随意挖塘取土垫基。对因此面影响耕种的，限六个月内复耕，逾期不复耕者，按照土地复垦有关规定给予处罚。

个人建房扩建、迁建需要新占耕地的，按照“占一补--”的原则，可通过新造耕地或复垦原宅基地进行土地置换。为确保“补--”的耕地质量，新占耕地的耕作层必须用于造地。在占用前必须缴足耕地开垦费。

第六章 附则

第二十八条 本办法由县国土资源局负责解释。

第二十九条 本办法从公布之日起执行。本县过去颁布的有关个人建房用地管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。