各村（社区）、各相关部门、各相关单位：

为改善规划区内居民居住条件，避免重复建设投资，加快港口新城功能区建设，提升新城整体形象，根据2017年5月5日区党工委（扩大）会议精神，现就申请房屋征收的组织推进、现场实施、补偿安置等事项，制定以下实施意见。

一、组织架构及推进机制

建立区申请征收工作领导组、现场推进组，在区城建指挥部的统一领导下具体负责申请房屋征收让地工作。

（一）申请征收工作领导组

组  长：于立忠、蔡  东

副组长：汤  杰、陈  东、邵建华、於维涛、缪  华、

刘乃群、吴  健

成  员：赵国强、樊祥兵、郑光蔚、徐  吉、李  军

（二）现场推进组

组  长：吴  健

副组长：赵国强、樊祥兵

成  员：徐国际、宗根华、李  黄、姜  华、戴佳楠、张  霞、陆  军、周  祥、季  兵、许雪峰、袁玉华、张  健、纪海兵、陈  建、马步松、季  红、孙磊磊、刘汉兵、孟  兵、杨  萍

（三）推进机制

申请征收让地实行“项目工作组包干责任制”的工作模式：项目组由镇、村人员组成，由项目组长牵头制定项目实施方案，实施方案包括项目组负责人、项目组组成人员、房屋申请征收户具体户、评估公司、征收时间节点、征收评估安置政策等。实施方案经区申请征收工作领导组组长审核同意后实施，项目工作组负责做好申请征收范围内的房屋征收与让地工作，包评估、包签约、包腾房、包拆除、包交地、包安置、包稳定。

二、申请征收范围及相关人

（一）申请征收范围

1．新城规划核心区：东至五贯河、西至跃进路（水泥路）向西480米、南至港城大道、北至洋口大道；

2．长沙工业集中区一期：东至洋口港大道、西至跃进河、南至洋口大道、北至幸福河；

3．洋口港海鲜商贸城周边地块：东至长沙路、西至洋口港大道、南至洋口大道、北至幸福河；

4．滨海村、黄海村、三民村；

5．221改线与G328连接线之间，G328以北区域。

6．长沙老镇区改造的规划区域，详见规划图。

（二）相关人

征 收 人：南通洋口港港城开发有限公司

被征收人：申请征收范围内提出征收申请的住宅房屋所有权人或符合分户条件的建房户

组织实施：洋口港经济开发区管委会

评估公司：项目组会同区城建指挥部，在项目实施方案中明确。 

三、补偿安置依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》。

（二）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、《江苏省土地管理条例》。 

（三）《如东县城乡居民建房管理暂行办法》（东政发〔1992〕134号）、《如东县村民建房用地管理暂行办法》（东政发〔2002〕105号）、《如东县集中居住区住宅用地管理暂行办法》（东政发〔2009〕55号）、《县政府办公室关于做好农村集体经济组织成员资格界定工作的指导意见》（东政办发〔2010〕140号）。

（四）《如东县集体土地上房屋征收操作指导办法（试行）》（东建〔2011〕42号）、《如东县集体土地上房屋征收估价工作导则（试行）》（东房协发〔2011〕1号）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《县委办公室县政府办公室关于印发如东县畜禽养殖污染专项整治实施方案的通知》（东办发〔2017〕26号）、《如东县畜禽养殖污染专项整治关闭拆除补偿评估指导意见》等法律法规和相关文件规定。

具体项目个性问题，由区城建指挥部办公室根据项目组提议牵头会商，根据相关配套文件决定，重大事项经申请征收工作领导组会商后报请区党工委、管委会决定。

四、征收期限及实施步骤

（一）房屋征收期限

根据申请征收房屋户的数量由区城建指挥部办公室确定启动征收工作，实施的具体时间由城建指挥部办公室提请申请征收工作领导组讨论确定。实施步骤：

1．筛查申请报告、摸底调查、登记造册阶段；

2．进场评估、确权公示、评估复议阶段；

3．复议签约、腾房结算阶段；

4．安置阶段；

5．房屋拆除阶段。

（二）实施步骤

1．由申请房屋征收户提出书面申请，所在村初审申请房屋征收户的基本情况，对符合条件的申请户上报到区城建指挥部办公室。

2．申请征收户填写《申请房屋征收审批表》，区城建指挥部办公室根据申请情况，确定启动征收，建立项目组，制定项目实施方案。

3．项目组到户进行现场勘察，确定四至位置，形成勘察意见。

4．项目组确权后，再结合现场勘察意见进行会议会商，报申请征收工作领导组审批并公示。

5．评估公司进场对征收范围内的建筑物、构筑物及附属设施实施评估。

6．评估机构将分户初评结果公示，并负责解释。

7．到户送达评估报告，评估复议，复审评估报告。

8．协商签订征收补偿安置协议。

9．履行补偿安置协议约定，腾房交钥匙，结算房屋征收补偿款。

10．项目组按照被征收户选择的安置方式组织安置。

11．拆除房屋，清障让地，结清补偿款。

五、房屋征收补偿

（一）定户审核及合法面积认定

房屋征收估价时点为房屋征收项目启动之日。总体原则：尊重历史，严格按照适用政策和建房合法性予以核定，切实体现公平公正，确保被征收户的合法权益政策范围内得到充分保障。

1．被征收房屋建筑面积测算 

房屋建筑面积原则按《房产测量规范》GB/T17986-2000的规定执行。对阳台、凸出房屋主体结构80cm以上的廊檐（与相连房屋整体一次性建成），无论封闭与否均计算全面积（未封闭的在房屋建安价中相应扣减封闭材料及安装费用）。

2．房屋合法建筑面积、合法土地使用权面积认定

（1）依据村镇房屋所有权证、土地使用权证，新建、改建、扩建房屋的批准手续或有效底档予以确认。

（2）政府停批期间，未经审批新建、改建、扩建的房屋，按照征收时点时家庭人口，对照现行政策规定予以核定（被确认为违法建筑的除外）。

（3）在依据上述1、2条认定合法建筑面积的基础上，合法建筑面积认定以高值计算。

（4）相关情况处理

①家庭人口状况依据户口簿或公安部门出具的书面说明以及村委会的有效证明。被征收安置户人口的核定：A.符合条件的农民指农村户口人口、“615”下放人员、购买小城镇户口人员（在农村有责任田和宅基地的），土地工参照农村户口；B.安置户的人口以户主的直系常住家庭成员为依据计算，户口原则上以当年换发的户口簿为准，尚未换发的以所在地公安部门出具的户籍证明为准；C.普通全日制在校生、现役义务兵按常住人口计算；D.未婚独生子女可照顾一人计算人口（不计入分户人口）；E.挂靠户口的不得计算建房户总人口；F.在男方（或女方）未参加建房的婚嫁女（或入赘男）可计算人口（以男方〈或女方〉所在地的村、国土所出具证明为准）。

②经职能部门批准的改、扩、新建房屋或分户，房屋和宅基地面积按审批手续核定确认，应拆未拆房屋和应扣减的宅基地面积不予确认。

③事实形成的买卖房屋（含宅基地）认定：A.买方为本村农村户口，符合建房条件的，在确保买卖双方一户一宅的前提下，由买方提供买卖协议、卖方自愿放弃宅基地使用权申请书、村（居）民委员会证明，以买方作为产权人进行审核确认；B.买方不符合建房条件的，以原产权人按前述第（3）条办法面积予以确认。

④房屋所有权证与村镇建房批准手续面积不一致的，以村镇建房政府批准手续面积为准。村镇建房批准手续遗失，但有房屋所有权证的，实际面积小于房屋所有权证登记面积的按实确认，实际面积大于房屋所有权证登记面积的按证确认。

⑤经查实采取非正常手段获取权属证书或审批手续的不予认可。

⑥世居住房（1986年前建造的）面积的确权，其子女已分户建房的，必须核减其子女面积，以现实际居住老人户人口数确权；若其子女均已农转非，以建房时审批面积确权。

⑦村镇建设部门作出的行政许可进集居点建房的，而旧房应拆未拆或擅自分户的，一律以原住宅建设时镇国土部门审批的用地底档结合集居点建房时点对应县政府文件进行确权。

⑧村镇建设部门作出关于行政许可住房维修的，以原房产证面积确权或以征收时点上的该户农业人口确权；征收时点该户无行政审批且无农业人口的，即以修房时的农业人口确权。

（二）被征收房屋补偿

1．对确认的合法房屋按照被征收房屋的建筑结构、等级、使用年限、完好程度等因素，以房屋重置价结合成新评估补偿。房屋重置价由建安价和其它建设费用组成。其它建设费用按被征收房屋合法建筑面积计算，砖混结构200元/平方米、砖木结构180元/平方米。

2．违法建筑、应拆未拆建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限的建造成本给予补偿。

3．经有权部门审批的新建房屋自竣工之日至征收项目启动之日不满5年被征收的，按其房屋重置价结合成新评估补偿额的16-20%增加补偿。竣工之日为建筑规划许可证注明日期1年内。

4．根据《江苏省城乡规划条例》第五十条，凡在2010年7月1日后擅自将住宅改变为经营用房的，一律不予认可，按原用途进行补偿。

5．合法面积、建安价面积以外的被征收房屋以建安价下限结合成新予以评估补偿。

6．畜禽养殖房屋征收补偿具体参照《县委办公室县政府办公室关于印发如东县畜禽养殖污染专项整治实施方案的通知》、《如东县畜禽养殖污染专项整治关闭拆除补偿评估指导意见》执行。

（三）附属设施、装饰装潢，地上附属物评估补偿

对房屋征收范围内，属于被征收人的附属设施、装饰装潢以及因房屋征收致使养殖等家庭副业终止的，由估价机构按照县房地产业协会公布的价格评估后给予一次性补偿。

房屋征收项目启动日期后再行改扩建和突击装修的项目、违背常规的装潢、突击抢栽的苗木以及新增的地上附属物等一律不予补偿。树木遵循合理种植密度原则进行评估补偿，超过合理种植密度的，按面积（亩）补偿，标准为：合理种植密度（棵/亩）×树木单价（元/棵）×面积（亩）。树木的价格由树木的价值决定，符合工程绿化的树木以收购价补偿征收，其收购价由区绿化公司、区财政纪检部门、区外业内人士，每半年依据当年市场供需情况确定价格；不符合工程绿化的，以砍伐价补偿，由征收人实施砍伐处理。

（四）搬迁补助

居住用房按被征收房屋的合法建筑面积以12元/㎡的标准计算补助，低于300元的补足300元。

（五）临时安置补助费

1．自被征收人交房之日起按被征收房屋合法建筑面积，以8元/㎡·月的标准，一次性支付被征收人6个月临时安置补助费。

2．期房安置户因开发商交房超过6个月而产生的安置费由房产开发商负责承担。超过6个月之后的逾期安置费，标准由被征收户自行与开发商协商确定。

（六）四项移机移户补助

1．对被征收人已开通的固定电话，补助移机费150元和一个月的月租费18元；

2．对被征收人安装的有线电视线路，补助装机费和一个月的收视费423元。

3．对被征收人安装的电表，补助移动材料费270元；

4．对被征收人安装的水表，补助重新开户费550元。

（七）征收房屋奖励

按被征收住宅房屋的合法面积进行奖励，标准为200元/平方米（分签约奖、腾房奖）。

（八）土地征收补偿

根据相关文件精神，结合我区（镇）历史模式，项目用地统一按每年1000元/亩支付土地补偿费，直至该土地承包到期止。在此期间，由国土部门征用的，按征用标准补偿。

六、房屋征收安置

三种安置方式供以选择：①产权调换；②统建；③自建。各项目采取的安置方式，具体在项目实施方案中予以明确。安置遵循以下原则：

符合分户条件安置的，按照“一户确权，分户安置”原则。

1．正常分户

（1）两户均选择统建、自建，其中一户需缴纳配套费（目前执行标准暂为3.5万元）。

（2）两户均选择产权调换，各户享受基准补贴价面积按可享受审批建房面积和各户分割合法面积（确权合法面积除以现有农业人口数×各户农业人口数）中的高值计算。可享受审批建房面积按东政发〔2009〕55号文件规划区内的规定，结合该户人口状况，按建房可审批建筑占地面积乘以2计算核定。

（3）一户选择统建、自建，另一户选择产权调换，产权调换基准价面积不得超过核定基准价面积（分户前核定）的50%。

2．离婚分户

（1）因合法婚姻入户的一方，在征收房屋所在地参与建房，符合分户条件：①两户均选择产权调换，基准价面积按一户核定后，依据生效的判决书、调解书或离婚登记时的《财产分割协议》中的房屋面积分割比例，进行基准价面积分割。若一户分割后的基准价面积小于70㎡的，从核定的基准价面积中扣减以补足70㎡；②两户均选择统建、自建，其中一户需缴纳配套费（目前执行标准暂为3.5万元），并按每户人口数决定安置方式：人口数1～2人的户，只能选择建筑占地70㎡的自建房安置；人口数3人（含3人）以上的户，可选择统建房、自建；③一户选择统建或自建、另一户选择产权调换，选择产权调换的一户安置基准价面积不得超过核定基准价面积（分户前核定）的50%。选择统建、自建的，按本条款②执行。

（2）因合法婚姻入户的一方，未在征收房屋所在地参与建房，经婚前家庭所在地的村（居）出具相关证明材料，由洋口港开发区国土局负责审核：①在婚前家庭所在地已参与建房，不予分户安置；②未在婚前家庭所在地参与建房，可以分户安置，可选择产权调换，基准价面积为70㎡；也可选择建筑占地70㎡的自建房安置。

不符合安置宅基地建房的房屋被征收人，只能选择产权调换安置方式，享受安置房补贴价面积按实际所征的合法面积计算，且不享受靠套型政策。

60周岁以上的老人户，有独立宅基地使用证，且农村子女已宅基地建房的，不再安排宅基地建房，一律实行产权调换公寓安置。公寓安置的基准价补贴面积按实际被征收的合法面积确定，合法面积小于70㎡的，以70㎡确定。

遗产房只对核定的合法面积给予补偿，一律不予安置。

（一）产权调换

征收人按照合法面积给予被征收人一定的补贴，由房屋被征收人在产权调换房源中自行选择购买商品房安置（大产权）；户主直系家属作为公寓产权人登记房产的，需填写《房屋征收安置房产权确认审批表》，所在村居见证（村居盖章、村主任签字）；一户选择多套公寓安置，户主直系家属可作为公寓产权人登记房产。

1．产权调换房源 

产权调换房源在具体项目实施方案中予以明确。

2．基准补贴价及基准补贴价面积的确认 

（1）基准补贴价 

产权调换安置房现阶段补贴价为2250元/㎡。

（2）基准补贴价面积的确认 

①集体土地性质居住房屋的被征收人，对照东政发〔2009〕55号文件规定，符合农村审批建房条件的，享受基准补贴价面积按可享受审批建房面积和被征收合法建筑面积中的高值计算。可享受审批建房面积按东政发〔2009〕55号文件规划区内的规定，结合该户人口状况，按建房可审批建筑占地面积乘以2计算核定。

②符合安置宅基地建房的房屋被征收户，享受30㎡靠套型政策。不符合安置宅基地建房的房屋被征收人（家庭成员均为非集体经济组织成员）不享受靠套型政策。

3．结算政策 

（1）房屋被征收房屋合法建筑面积在选择产权调换安置面积有结余的，对结余的合法建筑面积部分，给予一次性补贴，补贴面积原则上不超过60㎡。结余≤20㎡的部分给予1950元/㎡补贴，20㎡＜结余的部分≤40㎡给予1500元/㎡补贴，40㎡＜结余的部分≤60㎡给予1050元/㎡补贴，结余超过60㎡的部分不予补贴。

（2）房屋被征收人原则上靠套型选择产权调换安置房，实际面积原则上不超过基准补贴价面积30㎡。超过基准补贴价面积≤10㎡的部分给予1950元/㎡补贴，10㎡＜超过的部分≤20㎡给予1500元/㎡补贴，20㎡＜超过的部分≤30㎡给予1050元/㎡补贴，超过基准补贴价面积30㎡以外的不予补贴。

4．奖励政策 

（1）对房屋被征收人选择产权调换安置的，物业管理费三年内按核定标准减半收取。

（2）对房屋被征收人选择产权调换安置选购中高层、高层住宅安置房的，享受基准补贴价面积部分按中高层8%、高层10%给予面积奖励。

（3）符合安置宅基地建房的房屋被征收人选择产权调换安置的，被征收人及家庭成员必须书面申请本户永久放弃宅基地，村民（社区）委员会证明，经区城建指挥部集体讨论批准后执行，并对房屋被征收人给予放弃宅基地奖励，标准为80元/㎡（按家庭现有农业人口对照东政发〔2009〕55号文件可享受宅基地面积）。

（4）依据相关文件规定，被征收人选择产权调换的房屋与被征收居住房屋补偿款等值的部分，免缴房屋契税（房屋产权人必须登记为被征收户户主，方可享受此政策）。

（5）项目工作组负责协调产权调换房源项目投资方给予房屋被征收人购房优惠价。

（6）对选择公寓大产权房安置方式的被征收户按照项目实施方案增加补偿如下：

①参照执行县《东建〔2011〕42号》文：“对被征收单门独院住宅楼房，按房屋重置价结合成新评估补偿额的20%增加补偿”。同时，超过宅基地面积外的房屋以100元/㎡的补偿标准由征收人作残值收购、水泥场（含水泥路）以25元/㎡补偿；宅基地外统算建安价（有营业执照的经营性用房）的，需核减8㎡厕所面积，调为100元/㎡的补偿标准由征收人作残值收购。

②选择产权调换（2014年以来启动的征收项目）的被征收户其太阳能热水器、水空调，由搬迁价调为处置价，即分别为1800元/台、2000元/台。

5．补贴结算程序 

（1）选房购房 

房屋被征收人签约后，凭征收合同到产权调换房源项目售楼处或指定地点进行选房、订房及签订购房协议。购房价格、楼层价差、装潢保证金等由购房户与开发商商定。

（2）结算 

按照腾房先后顺序，由被征收人凭房屋征收协议、腾房交房证明及购房协议向征收人提出申请，并需提供选房确认单、户口本原件、被征收房屋的房产证、土地证和其它相关资料的原件，到房屋征收资金结算组办理结算手续。

   （二）统建安置

对符合条件安排宅基地建房的被征收人，可选择统建房安置，由区镇统一安排，在指定的统建集居点安置。

1．结算程序 

申请征收户签约并腾房后，将房屋补偿款与统建房房款（含无宅基地安置户配套费）、装潢让地保证金办理抵扣结算，结算完成后方可作为摇号选房户。

（1）统建集居点安置房现阶段基准价：1320元/㎡，面积：227.25㎡。

（2）装潢、让地保证金10000元。

2．选房流程 

统建房选房坚持公开透明、先结算后摇号选房的原则实施。各环节中将选房安置公告、选房流程、安置房源、选房顺序、选房结果等情况及时予以公示，确保选房安置工作公开、公平、公正，维护被征收人的合法权益。

（1）准备阶段 

①征收人将长南、长东统建房所有房源按照由东至西、由北至南的顺序，依次将每套统建房进行编号，并将房源图纸公示。

②统计完成结算的被征收户户数，确定房源数。

（2）集中摇号 

征收人安排具体的时间、地点组织实施集中摇号。被征收户签订《摇号选房承诺书》进行集中摇号，依次从票箱中随即抽取的顺序号，即作为下一环节——选房的顺序号。现场产生顺序号，现场进行通报公示。

（3）集中选房 

征收人安排具体的时间、地点组织实施集中选房，按1∶1.2的比例调配提供统建房房源。被征收户按照摇号所产生的的顺序号，依次选房，每户选房时间不超过5分钟。工作组将选房结果现场登记，并现场公示。被征收户签字确认后，即交付统建房钥匙。

（三）自建安置

对符合条件安排宅基地建房的被征收人，可选择自建安置，由项目组参照统建房选房方法安排宅基地。在规划区外指定的集居点安置区，由被征收人进点自建安置房；对个别没有能力自建楼房的，由区镇统一安排，就近在规划区外仍保留的村庄规划线插空自建平房。

自建安置房参照农村居住用房审批相关规定办理审批手续。

（四）非住房安置

征收的房屋是全民创业小作坊式生产用房的，安排到长沙镇工业集中区，享受区同期招商落户优惠政策；对畜牧及家禽养殖用房征收的，不再安排迁建。

七、奖励及优惠措施

 凡在规定时间内评估签约腾房的：

1．宅基地范围内的房屋未被确认为合法建筑面积的按照建安价结合成新评估补偿；

2．超出宅基地范围房屋未被确认为合法建筑面积的，现用于经营生产（须有建房审批手续，有营业执照、机械设备，且一直用于生产的），按照建安价结合成新评估补偿。

八、其它事项

1．骑跨用地红线的被征收房屋，按照一次征收补偿安置的原则实施。

2．评估机构必须严格按照被征收人房屋的权源书证或合法面积确认手续按标准进行评估；被征收人须及时提供房屋权属证书和土地使用证，确保房屋征收按计划顺利进行。

3．征收共有产权的房屋，由其家庭成员先行明确分割方案；让地权属有争议的，以二轮承包确权资料为准。征收人和征收部门不参与家庭纠纷与房屋产权、土地使用权的处置。

4．被征收人签订征收补偿安置协议时，须携带《房屋所有权证》、《土地使用权证》、产权人身份证等有效手续。若因特殊情况委托他人的，受托人须持有产权人及受托人双方的身份证和产权人委托书。

5．本实施意见解释权归洋口港经济开发区城建指挥部，未尽事宜由城建指挥部会商明确。

    附件：1.洋口港经济开发区（长沙镇）申请征收让地工作考核意见；

2.洋口港经济开发区规划区内申请房屋征收审批表

江苏如东洋口港经济开发区管理委员会    

                                                                         2017年6月26日