各镇人民政府， 各区管委会， 县各委办局， 县各直属单位：

《如东县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经县政府研究同意， 现印发给你们， 请认真遵照执行。

                                         二〇一二年三月 二十三日

如东县国有土地上房屋征收与补偿实施办法

第一章 总 则

第一条为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动， 维护公共利益， 保障被征收房屋所有权人（ 以下简称被征收人） 的合法权益， 根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（ 以下简称征收条例）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（ 以下简称评估办法） 及其它有关规定， 结合本县实际， 制定本办法。

第二条为了 公共利益的需要， 在本县行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋， 应当对被征收人给予公平补偿。房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第三条县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门（ 以下简称房屋征收部门）。县房屋征收管理办公室负责征收具体工作，组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

第四条各镇人民政府（ 开发区管委会） 根据县政府计划安排，负责属地内建设项目 国有土地上房屋征收与补偿的组织推进工作。县房屋征收部门可以委托属地镇政府或相关单位作为房屋征收实施单位， 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得将房屋征收实施任务转委托， 不得以营利为目 的。从事房屋征收工作的人员， 应当经过培训合格并取得上岗证。县房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督， 并对其行为后果承担法律责任。

第五条县政府相关部门、各镇人民政府（ 开发区管委会）及其所属部门应依照本办法的规定和职责分工， 互相配合， 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。县住建部门牵头， 县房屋征收管理办公室或属地镇人民政府（ 开发区管委会） 负责项目 征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定工作， 项目 所在地街道办事处、社区居委会和国土、房产登记部门等单位应予以配合； 国土、规划、住建、城管、属地镇政府等部门负责做好违法建筑的认定、处理工作； 物价部门负责定期、不定期分区域公布新建普通商品住宅市场销售平均价以及存量房交易平均价格， 提供房屋征收评估相关价格参数； 公安部门负责提供征收范围内被征收人户 籍资料、依法维护征收工作的正常秩序； 住建部门负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行衔接工作， 法制部门负责协助和把关； 工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户 工商注册登记、税务登记及税费缴纳情况； 人社部门负责提供征收范围内生产型工业企业在册、在岗、缴纳社会保险的人员名 册； 国土、住建部门负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况； 广电、电信、供电、供水等部门负责做好征收范围内的管、线迁移及用户 的相关手续办理。

第二章 征收决定

第六条征收房屋的各项建设活动， 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建， 应当纳入县级国民经济和社会发展年度计划。县房屋征收部门根据本条第一款规定组织各镇（ 开发区） 及相关部门编制年度房屋征收计划， 并报县人民政府批准后实施。

第七条征收项目 启动前， 县发展改革、国土、规划、住建等部门分别就拟征收项目 是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行预审， 并向房屋征收部门提供相关的证明材料及征收项目用地规划红线， 属于保障性安居工程建设和旧城区改建的， 还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料。

第八条县房屋征收部门应当在房屋征收范围内依法进行房屋征收调查， 并可委托征收实施单位或评估机构通过调取房地产权属登记资料、入户 调查等方式对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、装饰装修及附属物、居住人口状况、安置意向等情况进行调查登记， 拍摄反映调查情况的影像资料， 并编制征收预算。被征收人应当予以配合， 被征收人不予配合的， 根据房屋产权档案进行登记。在房屋征收调查过程中， 如发现有被征收房屋未经登记， 由县人民政府组织国土、规划、住建、城管等相关部门， 对房屋权属、用途、面积等情况进行调查和认定。调查结束后， 县房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。

第九条城管部门应当依职能对纳入征收范围内的违反城乡规划的建设行为依法予以处理。

第十条房屋征收可以根据项目 规模分期实施， 每期征收范围由县人民政府确定。房屋征收范围确定后， 不得在房屋征收范围内实施下列行为：
（ 一） 新建、改建、扩建或装修房屋；
（ 二） 改变房屋和土地性质用途；
（ 三） 房屋析产、租赁或抵押；
（ 四） 新办工商营业执照；
（ 五） 企业转制、出售、租赁、承包、兼并；
（ 六） 其他不当增加补偿费用的行为。对违反本条第二款规定的， 不予补偿。县房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土、规划、城管、公安、工商、税务、房地产交易登记等部门暂停办理征收范围内相关手续。暂停期限最长不得超过１ 年。

第十一条县房屋征收部门拟定征收补偿方案， 报县人民政府。征收补偿方案应当包括项目 名 称、征收范围、实施时间、补偿方式、补偿政策、补助和奖励办法、安置房地点和面积、安置房价格和层次差价及结算办法、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布， 征求公众意见， 征求意见期限为 30 日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况应及时公布。旧城区改建项目 征求意见时， 多数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》和本办法规定的， 应组织由被征收人和公众代表参加的听证会， 并根据听证会情况修改方案。

第十二条县人民政府作出房屋征收决定前， 由县征收部门或由县征收部门委托征收项目 所在地镇人民政府（ 开发区管委会）组织开展社会稳定风险评估并作出评估报告， 社会稳定风险评估报告由县维护稳定领导小组办公室论证批准。

第十三条作出房屋征收决定前， 县房屋征收部门应当提供以下材料， 报县人民政府审核。

（ 一） 发展改革部门出具的建设项目 符合国民经济和社会发展规划的材料。

（ 二） 规划部门出具的建设项目 符合城乡规划和专项规划的
材料及征收项目 用地规划红线。

（ 三） 国土部门出具的建设项目 符合土地利用总体规划的材料。

（ 四） 经征求公众意见后的修改情况和经会商确认的征收补偿方案。

（ 五） 社会稳定风险评估报告。（ 六） 征收补偿费用的存款证明或房屋征收部门与安置房提供单位签订的安置房源协议。

（ 七） 分户 调查登记汇总表。（ 八） 其它需提供的有关材料。第十四条单个项目房屋征收决定涉及被征收人户数较多的， 作出房屋征收决定前， 应当经县人民政府常务会议讨论决定。

第十五条县人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告。公告应当载明项目 名 称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的， 国有土地使用权同时收回。

第三章 征收评估

第十六条在本县从事对被征收房屋房地产价值评估的单位， 应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（ 含三级） 房地产评估资质的房地产价格评估机构（ 以下简称评估机构）， 并根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况实行市场准入备案制。县房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名 录， 供被征收人选择， 并对从事房屋征收的评估机构实行信用管理制度。从事国有土地上房屋征收估价活动的工作人员应当经培训合格并取得上岗证， 负责征收估价工作的专业人员， 应当是估价机构中的专职注册房地产估价师。

第十七条评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。被征收人协商选定方式， 由征收实施单位按户（ 一证一户） 发放《评估机构协商选定意见表》， 并在规定时间内收回统计， 收回的《评估机构协商选定意见表》超过被征收总户 数 50%的， 视为协商成立， 根据少数服从多数的协商意见确定评估机构； 收回的《评估机构协商选定意见表》不足被征收总户 数 50%的， 视为协商不成。

被征收人在规定时间内协商不成的， 由县房屋征收部门采取抽签方式确定。抽签时被征收人代表、社会公信力代表、纪检监察人员等现场参与监督， 并经公证机构依法对抽签过程和抽签结果公证。

第十八条同一征收范围内的房屋征收评估工作， 原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的， 可以分标段由两家或者两家以上评估机构按标段承担。两家或者两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当确定一家评估机构为牵头单位， 牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通， 统一标准。

第十九条评估机构选定或者确定后， 县房屋征收部门向评估机构出具房屋征收评估委托书， 并与其签订书面房屋征收评估
委托合同。评估机构应当指派与房屋征收评估项目 工作相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房屋征收评估费用由委托人承担。

第二十条评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作， 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第二十二条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权性质等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。县国有土地上房屋征收补偿估价技术规范另行制定。第二十三条对于已经登记的房屋， 其性质、用途和建筑面积， 一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准； 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的， 除有证据证明房屋登记簿确有错误外， 以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋， 以相关职能部门认定、处理结果进行评估。被征收房屋合法土地使用权性质、用途和面积， 以土地使用权证书载明的为准， 未领取土地使用权证的， 以相关职能部门确认的为准。

第二十四条评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘， 调查被征收房屋状况， 做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料， 并妥善保管。被征收人应当协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘， 提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。县房屋征收部门或征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的， 应当由县房屋征收部门或征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证， 有关情况应当在评估报告中说明。

第二十五条评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定， 向县房屋征收部门提供分户 的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。县房屋征收部门应当将分户 的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间， 评估机构应当安排注册房地产估价师对分户 的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的， 评估机构应当修正。

第二十六条分户 初步评估结果公示后， 评估机构应当向县房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户 评估报告。县房屋征收部门或征收实施单位应当及时向被征收人送达分户 评估报告。被征收人或者县房屋征收部门对评估报告有疑问的， 出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者县房屋征收部门对评估结果有异议的， 应当自收到评估报告之日 起 10 日内，向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自 收到书面复核评估申请之日 起 10 日 内对评估结果进行复核，并将复核结果书面告知申请人。被征收人或者县房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的， 应当自 收到复核结果之日 起 10 日内， 向评估专家委员会书面申请鉴定。鉴定费用由委托人承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

第二十七条因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需, 要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的， 房地产登记机构及其他相关部门应当提供便利。在房屋征收评估过程中， 县房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的， 评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第四章 补偿安置

第二十八条对被征收房屋价值的补偿， 不得低于房屋征收决定公告之日 被征收房屋类似房地产的市场价格， 被征收房屋价值由评估机构评估确定。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格， 应当剔除偶然的和不正常的因素。

第二十九条被征收人可以选择货币补偿， 也可以选择房屋产权调换。

因市政建设项目、政府土地储备项目、工业项目、保障性安居工程项目 征收的房屋原则上实行货币补偿。被征收人要求实行房屋产权调换的， 异地提供房源供被征收人选择。因旧城区改建征收个人住宅的， 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的， 应当提供改建区域或者就近区域的房屋。征收非住宅房屋， 原则上实行货币补偿安置， 在符合规划的前提下经县政府批准可实行产权调换。

第三十条房屋征收时对被征收人的补偿包括：
（ 一） 被征收房屋价值补偿；
（ 二） 被征收房屋装饰装璜及附属物的补偿；
（ 三） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（ 四） 因征收房屋造成的停产停业补偿。因征收房屋造成搬迁的， 县房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费； 选择房屋产权调换的， 产权调换房屋交付前， 县房屋征收部门 应当 向 被征收人支付临时安置补助费或者提供周 转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿， 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑， 不予补偿。对认定为未超过批准期限的临时建筑， 按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。临时建筑已明确因城市规划建设需要无偿拆除的， 则不予补偿。县房屋征收最低补偿标准、各类补偿补助标准、奖励标准另行制定。

第三十一条给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

（ 一） 具有土地、房屋权属证明， 或者经相关职能部门依法认定为合法建筑；

（ 二） 被征收房屋作为生产经营场所的， 经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；

（ 三） 确因征收房屋造成停产停业损失的。

法律、法规和县人民政府另 有规定的， 从其规定。被征收人擅自 将住宅房屋改变为经营性用房的， 征收时不给予停产停业损失补偿； 擅自 改变非住宅房屋用途的， 按照原用途计算停产停业损失补偿。被征收房屋于 2010 年 7 月 1 日 前已经改变为经营性用房， 并取得工商营业执照、持续营业 1 年以上的， 可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例另 行定。

第三十二条被征收人选择房屋产权调换的，应按照该征收项目补偿安置方案公布的安置房相近套型选择产权调换房屋。县房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定，并以此作为结算产权调换差价的依据。

第三十三条征收国有直管非住宅房屋和单位自 管房屋，房屋征收部门只对被征收房屋产权人给予补偿。

第三十四条县非住宅房屋征收操作指导意见另 行制定。第三十五条房屋征收部门和被征收人应当按照本办法， 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补助、临时安置补助、停产停业补助、搬迁期限和过渡期限等事项， 订立补偿协议。补偿协议订立后， 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另 一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十六条被征收人产权调换安置的房屋或者以货币补偿款购买的房屋， 与被征收房屋等值的部分免缴房屋契税。被征收人选择产权调换方式安置的， 其被征收房屋补偿款抵算所选择安置房房款， 由县房屋征收部门按不低于中国人民银行公布的金融机构同期存款基准利率（ 房屋征收决定公告之日） 给予被征收人补助， 具体标准在征收项目征收补偿方案中确，结算期从被征收人腾空搬迁被征收房屋之日 起至通知交付所选产权调换安置房之日止。

第三十七条被征收人搬迁时，可凭县房屋征收部门或征收实施单位的证明向所在单位申请搬迁事假两次（ 含过渡搬迁），所在单位每次应当准假 3 天。搬迁事假期间， 被征收人的工资、福利待遇不变。

第三十八条征收补偿协议签订时， 被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照原件交县房屋征收部门， 由原发证机关办理注销登记手续； 对非全部征收的房屋或土地， 由被征收人到原发证机关办理变更登记手续。

第三十九条县房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议， 或者被征收人不明确的， 由县房屋征收部门报请县人民政府， 按照征收补偿方案作出偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第四十条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人对补偿决定在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的， 由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十一条县房屋征收部门应当建立、健全征收档案管理制度，加强对征收档案资料的管理。房屋征收实施单位应当按照齐全、准确、规范的要求，及时整理、妥善保管好征资料，并在征收项目验收后1个月内交县房屋征收部门存档。县房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户 补偿情况在房征收范围内向被征收人公布。

第四十二条征收安置原则实行靠套型安置，被征收人按照该征收项目 补偿安置方案公布的安置房相近套型选择房屋产权调换。因靠套型安置面积大于被征收房屋合法建筑面积的，在规定面积范围内给予一定的优惠， 具体优惠标准在各征收项目 征收补偿安置方案中明确。被征收房屋合法建筑面积大于靠套型安置房最大套型面积的， 可以再选择一套安置房， 但一户 只享受一次优惠。

第四十三条对在规定的房屋征收签约奖励期限内按期签订征收补偿安置协议并且按期搬迁交房的被征收人， 根据被征收房屋合法建筑面积给予一定的奖励。具体奖励办法在各征收项目征收补偿方案中明确。

第五章 监督检查

第四十四条县审计、财政部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督， 审计部门依法进行审计并公布审计结果。

第四十五条县监察、检察、审计、财政、国土、规划、城管、人社、物价、法制、住建等部门应当依据各自职责加强对房屋征收与补偿安置工作依法进行监管， 并派员参与对房屋征收过程中相关问题处置的会商。

第四十六条监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第四十七条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得， 对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他责任人员， 构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十八条任何组织和个人对违反《征收条例》以及本办法的行为， 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

第六章 附 则

第四十九条《征收条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目， 继续沿用原有规定办理。对在规定期限内， 达不成补偿安置协议的， 经当事人申请， 由县住房和城乡建设局裁决。被拆迁人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼， 在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的， 由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第五十条房屋拆除应当具备保证安全条件， 由具有相应资质证书的企业承担； 施工企业必须编制房屋拆除方案， 施工企业负责人对安全负责， 建筑行政主管部门依法进行安全监管。

第五十一条本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

第五十二条本办法自2012年3月23日起施行。2007 年 1月24日县政府印发的《如东县城镇房屋拆迁实施办法》（ 东政发〔2007〕19 号） 及相关配套文件同时废止。本县其他文件与本办法不一致的， 以本办法为准。