因县城三号街区旧城区改造项目建设需要，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，经县第十六届人民代表大会第五次会议批准，现作出房屋征收决定。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。具体内容如下：
一、项目名称：县城三号街区旧城区改造项目房屋征收
二、征收范围：东至烟墩桥市场东侧，南至市河，西至人民路，北至江海东路。
三、被征收房屋价值评估时点：房屋征收决定公告之日
四、征收与补偿的方案：详见附件
五、征收部门：如东县住房和城乡建设局
六、征收实施单位：如东县房屋征收管理办公室
七、征收现场办公室：原县供销社办公楼（江海东路），联系电话：84532399
八、监督举报电话：81996926（如东县纪委执法监察室）
被征收人及利害关系人如对本征收决定不服的，可在本公告公布之日起60日内依法向南通市人民政府申请行政复议，也可在3个月内向如东县人民法院提起行政诉讼。
如东县人民政府
2017年2月16日
附件：县城三号街区旧城区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案
根据县城总体规划，经县政府研究决定，并经县第十六届人民代表大会第5次会议批准，对县城三号街区实施旧城改造，为保证项目建设需要，对规划红线范围内的所有房屋实施征收。现制定县城三号街区旧城区改造房屋征收与补偿安置实施方案如下：
一、征收工程概况
（一）征收范围：
东至烟墩桥市场东侧，南至市河，西至人民路，北至江海东路。具体以规划红线图为准。
（二）征收相关人：
1、征收人：如东县人民政府
2、被征收人：被征收房屋所有权人
3、征收部门：如东县住房和城乡建设局（以下简称县住建局），县房屋征收管理办公室（以下简称县征收办）负责相关具体工作。
4、评估机构：在县住建局公示的具有相应评估资质的评估单位中，由征收范围内被征收人协商确定8家作为被征收房屋的评估机构。协商不成的，由县房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则决定或采取摇号、抽签等方式确定。由两家以上评估机构共同承担的，在确定的评估机构中明确一家评估机构为牵头单位。
二、补偿安置依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
（二）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
（三）《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
（四）《如东县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（东政规[2012]3号）
（五）《关于印发如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术规范(试行)的通知 》（东建[2011]48号）
（六）《县住房和城乡建设局关于明确城镇国有土地上房屋征收补助奖励标准的通知》（东建[2011]47号）
（七）《关于调整如东县国有土地上住宅类房屋征收补助标准化的通知》（东建[2012]6号）
（八）《关于调整如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价规范多层住宅房屋楼层修正系数的通知》（东建[2012]7号）
三、征收决定公告日期及实施步骤：
（一）房屋征收决定公告日期：
2017年2月16日。
（二）征收实施步骤：
1、作出征收决定并公告；2、送达征收通知、评估机构选择通知，并依据评估机构选择通知确定被征收房屋的评估机构；3、发放房屋征收政策宣传材料，宣传解释房屋征收有关政策和规定；4、评估机构实施现场勘查，并依据被征收房屋有关产权证明资料对被征收房屋及附属设施进行评估；5、评估机构将分户初步评估结果公示，并负责解释；6、征收部门与评估机构共同向被征收人送达评估报告，并接受被征收人质询，评估机构负责核实处理；7、征收部门按单户房屋征收补偿方案与被征收人协商签订征收补偿安置协议；8、征收部门依据协议约定结算房屋征收补偿款，接受旧房；9、拆除房屋。
签订征收补偿安置协议后，按照腾房交钥匙或交房承诺书，经公证处出具的公证传递单的先后顺序编号，优先选择安置房源，签订安置房选定协议（具体以现场签约选房方案为准）。
四、补偿安置原则和方式
（一）补偿安置原则
对征收范围内的房屋按合法建筑面积予以补偿和安置。合法建筑面积依据被征收房屋的有效权属证书或审批手续认定；对征收范围内未经登记的房屋，经有关部门认定为合法建筑的，给予补偿安置。
（二）补偿安置方式
房屋补偿安置方式为产权调换和货币补偿两种，由被征收人自主选择。
被征收住宅房屋的所有权人对产权调换和货币补偿的房屋补偿安置方式不作出选择的，一律实行房屋产权调换。
征收非住宅营业用房、办公用房（不包括企业内的办公用房）、生产型企业房屋（包括企业内生产、办公、仓储、宿舍类房屋）和公用公益类单位用房以及征收范围内房屋的附属物不作产权调换，由征收人给予货币补偿。
五、征收补偿
（一）房屋补偿
1、房屋补偿价格根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、楼层、朝向、土地性质、建筑面积等因素，结合类似房地产市场情况，由评估机构按相关法律、法规及政策文件评估确定。
（1）住宅房屋补偿
房屋补偿款﹦被征收房屋合法建筑面积×被征收房屋评估单价。
被征收房屋评估的技术路线：确定标准样本住宅；运用市场比较法确定标准样本住宅的基准价格；估价对象比较标准样本住宅进行修正，得到被征收房屋评估价。
①多层成套住宅基准价格依据房地产估价机构的评估结果，经相关业务部门共同会商确定为5500元/㎡；
独门独院楼房基准价格=多层成套住宅基准价格×120%；
非成套住宅基准价格=多层成套住宅基准价格×98%。
②具有合法批准手续的新建住宅房屋，自竣工之日至征收公告颁发之日不满5年被征收的，按其建安成新价的16-20%增加补偿。竣工时间以竣工验收单为准，没有竣工验收单的,以《建设工程规划许可证》的发证日期一年期届满日作为竣工时间。
③“地大于房”的补偿，对被征收住宅合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积部分的土地使用权面积补偿：被征收房屋土地使用权为国有出让土地使用权性质的，对合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积部分的土地使用权按被征收房屋所处区域住宅用地基准地价的100%给予补偿；被征收房屋土地使用权为非出让土地使用权性质的，按基准地价的60%给予补偿。
④对个人自建住宅房屋为国有出让土地使用权性质的，按取得土地时的出让金结合剩余使用年限增加补偿。
（2）非住宅营业用房补偿
非住宅营业用房基准价格：临人民路一层32000元/㎡、二层7000元/㎡、三层及以上5500元/㎡；临江海路一层27000元/㎡、二层6500元/㎡、三层及以上5500元/㎡；后街后巷一层10000元/㎡、二层及以上5500元/㎡。
房屋补偿款﹦被征收房屋合法建筑面积×房屋评估单价。
（3）非住宅非营业用房补偿
①具备市场比较法评估条件的，适用市场比较法评估，具体技术路线按《关于印发如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术规范(试行)的通知 》（东建[2011]48号）文件执行。
非住宅办公用房（不包括生产企业内的办公用房）基准价格为4500元/㎡。
房屋补偿款﹦被征收房屋合法建筑面积×房屋评估单价。
②不具备市场比较法评估条件的，适用成本法评估，具体技术路线如下：
房屋补偿款﹦土地取得费用+被征收房屋合法建筑面积×房屋建安重置成新单价+综合费用。
土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数。
综合费用：砖木结构400元/㎡；砖混、钢混结构500元/㎡。
2、拆除违法建筑（构筑）物、应拆未拆建筑（构筑）物和超过批准期限的临时建筑（构筑）物不予补偿；
3、拆除未超过批准期限的临时建筑（构筑）物，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。
（二）“居改非”补偿
被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续用作商业店铺类经营场所1年以上的临街地面一层住宅房屋，根据营业年限取其营业用房和住宅用房性质权重的征收评估价格之和作为征收补偿价格，按实际营业面积给予评估补偿。
“居改非”补偿权重系数为：
经 营 年 限 |
1-4年 |
4年 （不含） 以上- 8年 |
8年 （不含） 以上- 12年 |
12年 （不含） 以上- 16年 |
16年 （不含） 以上- 20年 |
20年 （不含） 以上- 24年 |
24年 （不含） 以上 |
营业房 性 质 权 重 |
0.1 |
0.2 |
0.3 |
0.4 |
0.5 |
0.6 |
0.7 |
住宅房 性 质 权 重 |
0.9 |
0.8 |
0.7 |
0.6 |
0.5 |
0.4 |
0.3 |
（三）装饰装璜及附属物补偿
对被征收房屋附属设施、装饰装璜等，由评估机构按《关于印发如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术规范(试行)的通知》（东建[2011]48号）补偿价格标准评估后给予一次性补偿。
房屋征收公告发布后再行改扩建和突击装修的项目、违背常规的装璜，以及新增的地上附属物等一律不予补偿。
（四）搬迁补助费
1、居住用房的搬迁补助
①对被征收住宅按合法建筑面积计算，补助12元/㎡，搬迁补助总额低于500元按500元补助；
②征收公告发布后，因析产造成被征收房屋建筑面积低于30㎡的不再分户计算，其搬迁补助费少于500元的不予补足；
2、非住宅房屋的搬迁补助
①商业营业用房搬迁补助40元/㎡（餐饮业的铺面营业面积按70%计算）；
②生产用房的搬迁补助45元/㎡（房屋内有重型机械设备或精密仪器搬运的，补助标准上浮20%）；
③办公、仓储房屋的搬迁补助35元/㎡（实际物资容量低于60%按补助标准的70%计算）；
④宿舍类房屋的搬迁补助12元/㎡。
3、搬迁补助费计算次数
被征收人选择产权调换安置的，享受两次搬迁补助费；被征收人选择货币补偿的，享受一次搬迁补助费。
（五）临时安置
1、居住用房的过渡期限、过渡方式和临时安置补助费
（1）被征收人选择产权调换安置并自行解决过渡居住用房的，按被征收房屋合法建筑面积计算，给予每月12元/㎡的临时安置补助费，过渡期暂定为24个月。临时安置补助费暂支付6个月，超过6个月到24个月之间的部分按实际计算在安置房交付时一并结算。按被征收房屋合法建筑面积计算（含逾期交房增付的临时安置补助费）每月低于500元的补足500元；对征收公告发布后，因析产造成低于500元的不予补足。
（2）被征收人选择货币补偿安置的，征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。
（3）被征收人选择产权调换的，过渡时间的计算：自被征收人将被征收房屋腾空交付之日起，至产权调换房屋交付之日止。
过渡期延长的，自逾期之日起，按下列规定增付临时安置补助费：对被征收人选择产权调换并自行解决过渡用房，且过渡期超过24个月的，延长时间在12个月以内的，按规定标准的1倍增付临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起按规定标准的1.5倍增付临时安置补助费。
被征收人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气等费用。
2、非住宅房屋停产停业补助、临时过渡补助
（1）征收生产型工业企业非住宅用房造成被征收企业正常生产停产的，根据县人社局提供的被征收单位在册、在岗、缴纳社会保险的人员名册，按我县人均月最低工资标准给予一次性经济补助，补助时间为造成全部停产的6个月，造成部分停产的3个月。
（2）征收商业营业用房，致使停业的，可根据征收前两年营业税纳税额的年均值对照标准给予一次性综合补助。综合补助标准为：
年 纳 税 额 （元/㎡） |
10-100 |
101-500 |
501-1000 |
1001-2000 |
2001-3000 |
3001-4000 |
4001以上 |
补助额 （元/㎡） |
50 |
100 |
200 |
400 |
600 |
800 |
1000 |
征收商业营业用房无法认定其征收前两年营业税纳税额，但有工商营业执照、税务登记证，配合房屋征收的，一层按100元/㎡，二层及以上按50元/㎡核定计算停业损失。
（3）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
（4）征收非住宅营业用房的临时安置补助按临人民路一层每月120元/㎡、二层每月25元/㎡、三层及以上每月12元/㎡的标准计算补助；临江海路一层每月80元/㎡、二层每月25元/㎡、三层及以上每月12元/㎡的标准计算补助；后街后巷一层每月35元/㎡、二层及以上每月12元/㎡。非住宅办公用房的临时安置补助按每月12元/㎡计算补助。临时安置补偿费按6个月计算。
（六）四项移机移户补助
1、对被征收人已开通的固定电话，补助移机费150元和一个月的月租费18元；
2、对被征收人安装的数字电视线路，补助装机费和一个月的收视费423元。
3、对被征收人安装的电表，补助移动材料费270元；
4、对被征收人安装的水表，补助重新开户费550元。
被征收人选择产权调换方式的上述四项均按两次补偿，选择货币补偿的按一次补偿。
（七）单位自管公房和租赁私有房屋的补偿
对征收单位自管公房和租赁的私有房屋，征收人只对产权人进行补偿。对承租人的补偿由产权人按房屋租赁协议约定和《合同法》的相关规定自行处理。
六、征收安置房
（一）征收安置地点
选择产权调换安置的被征收人，安置地点在人民路西侧掘苴河南侧（原县政府周边地块）、民生银河湾（亚萍广场南侧周边地块）、大东通用周边地块等政府回购房，以及部分政府统建的安置房指定区域房源用于产权调换安置。具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。具体安置房套型面积以规划部门审批，并经产权审核部门实际测量为准。
（二）安置房结算价格
1、居住安置房面积与被征收房屋合法建筑面积等面积的部分按基准价结算，超过被征收合法建筑面积的部分，结算价格根据超面积幅度实行差别价格。楼层差价按修正系数调整。
2、征收安置原则实行靠套型安置，实际安置面积原则不超过被征收合法建筑面积30㎡；有附属用房提供的，每套在相应位置限购一间。
3、安置房结算价格
（1）选择县城人民路西侧掘苴河南侧（原县政府周边地块）、民生银河湾（亚萍广场南侧周边地块）指定区域高层安置房产权调换价格为：安置房面积在被征收合法建筑面积内按基价5500元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以内（含10㎡）的按2500元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3300元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积20㎡以外30㎡以内（含30㎡）的按5500元/㎡结算；因靠套型实际安置面积超过被征收合法建筑面积30㎡以外的部分县城人民路西侧掘苴河南侧（原县政府周边地块）按市场价结算、民生银河湾（亚萍广场南侧周边地块）按5500元/㎡结算。有附属用房提供的，附属用房价格1100元/㎡。
按照安置房选定协议的公证书编号先后顺序，选择附属用房。
(2) 选择县城大东、通用周边地块指定区域高层安置房产权调换价格为：安置房面积在被征收合法建筑面积内按基价5300元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以内（含10㎡）的按2300元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3100元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积20㎡以外30㎡以内（含30㎡）的按5300元/㎡结算；因靠套型实际安置面积超过被征收合法建筑面积30㎡以外的部分按市场价结算。有附属用房提供的，附属用房价格1100元/㎡。
按照安置房选定协议的公证书编号先后顺序，选择附属用房。
（3）选择新光集中安置区二期指定区域多层、中高层、高层安置房产权调换价格为：安置房面积在被征收合法建筑面积内按基价4750元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以内（含10㎡）的按2170元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按2950元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积20㎡以外30㎡以内（含30㎡）的按4750元/㎡结算；因靠套型实际安置面积超过被征收合法建筑面积30㎡以外的部分，按市场价结算。附属用房价格1000元/㎡。多层安置房阁楼价格1000元/㎡。
（4）选择爱民路南侧安置小区1号地块指定区域高层安置房产权调换价格为：安置房面积在被征收合法建筑面积内按基价4800元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以内（含10㎡）的按2200元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按3000元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积20㎡以外30㎡以内（含30㎡）的按4800元/㎡结算；因靠套型实际安置面积超过被征收合法建筑面积30㎡以外的部分，按市场价结算。附属用房价格1050元/㎡。
（5）选择爱民花苑指定区域多层安置房产权调换价格为：安置房面积在被征收合法建筑面积内按基价4500元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以内（含10㎡）的按2200元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按2300元/㎡结算，超过被征收合法建筑面积20㎡以外30㎡以内（含30㎡）的按4500元/㎡结算；因靠套型实际安置面积超过被征收合法建筑面积30㎡以外的部分，按4600元/㎡结算。附属用房价格1050元/㎡。多层安置房阁楼价格1050元/㎡。
4、安置房层次差价
（1）多层安置房：
层次 总层 |
1层 |
2层 |
3层 |
4层 |
5层 |
5层 |
﹢0% |
﹢2% |
﹢3% |
﹢1% |
-6% |
(2)中高层、高层安置房：一层按基准价结算，六层以下（含六层）在被征收房屋合法产权调换面积内每增高一层增加20元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，每增高一层增加30元/㎡。七至十八层（含十八层）在被征收房屋合法产权调换面积内，在第六层结算价基础上每增高一层增加25元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，在第六层超过被征收房屋合法产权调换面积部分的结算价的基础上，每增高一层增加50元/㎡。十九层以上在被征收房屋合法产权调换面积内，在第十八层结算价基础上每增高一层增加15元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，在第十八层超过被征收房屋合法产权调换面积部分的结算价的基础上，每增高一层增加50元/㎡。（以上均按自然层确认层次）。
七、最低补偿安置保障
私有住宅房屋被征收人持有房屋所有权证、土地使用权证或有效建房批准文件、在高新区辖区范围内仅有一处住房且长期实际居住，符合本县城镇低收入住房困难条件的，经评估后被征收人所获得的补偿款总额不足8万元的（不含搬迁费、过渡费、附属设施装饰装璜补偿费、奖金），由被征收人申请，经公示、确认后，征收人补足8万元。被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
八、奖励及优惠措施
（一）被征收人在规定的房屋征收奖励期限内按期签订征收补偿安置协议并腾空房屋交出空房的，征收人按被征收房屋合法建筑面积计算实行分段奖励。凡在2017年3月31日前签订征收补偿安置协议的，奖励100元/㎡；在2017年4月16日前签订征收补偿安置协议的，奖励50元/㎡。
被征收人在征收补偿安置协议约定的期限内提前搬迁交出房屋（院落）的，按被征收房屋合法建筑面积计算奖励100元/㎡。
超过规定的奖励期限签约交房的，不予奖励。
（二）依据相关文件规定，被征收人产权调换的房屋或货币补偿后自行购买的房屋与被征收房屋补偿款等值的部分，免缴房屋契税。
（三）对住宅房屋被征收人选择产权调换安置的，物业管理费三年内按核定标准减半收取。
九、结算方式
（一）货币补偿方式
征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，征收人以现金支票方式向被征收人支付除搬迁交房奖励款外的补偿、补助、奖励等款项；在被征收人交付被征收房屋并经验收合格后，征收人以现金支票方式一次性支付按期搬迁交房奖金。
（二）产权调换方式
征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，征收人以现金支票方式支付除房屋补偿款和搬迁交房奖励款外的补偿、补助、奖励等款项，房屋补偿款转为产权调换房屋价值款，在安置房交付时按转款时人民银行一年期存款基准利率的1.5倍计算给予奖励补助，补助期限从签订协议时起至安置房交付通知书所确定的期限为止，在此期间不因利率标准的变动而降低或提高标准，此奖励补助款在办理安置房交付手续时一并结算；在被征收人交付被征收房屋并经验收合格后，征收人以现金支票方式一次性支付按期搬迁交房奖金。
根据本实施方案，被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价，在向被征收人交付产权调换房屋时结清差价。
通知交付安置房时，被征收人应持房屋征收补偿安置协议和购房手续等相关材料在通知规定期限内到指定地点办结购买产权调换安置房手续，逾期不办结安置房购房相关手续的，将停止发放临时安置补助费，不再计算房屋补偿款转为产权调换房屋价值款按1.5倍银行基准利率计算的奖励补助。
十、其它事项
（一）本次征收范围内，国有土地性质私有住宅房屋被征收户选择均货币安置的，并在规定的签约奖励时间内签订货币补偿安置协议的，征收人按其被征收房屋合法建筑面积奖励200元/㎡；选择均货币安置的国有土地性质私有住宅房屋被征收人，在协议约定期间内腾房交出钥匙的，征收人按户给予一次性货币化安置奖励补助52000元。
（二）被征收人搬迁时，凭征收部门的证明可向所在单位申请搬迁公假两次（含过渡搬迁），每次3天。被征收人所在单位应当准假，搬迁公假期间的工资、福利待遇不变。
（三）被征收人签订征收补偿安置协议时，须携带《房屋所有权证》、《土地使用权证》、产权人身份证、空房验收单等有效手续。若因特殊情况委托他人的，受托人须持有产权人及受托人双方的身份证和产权人委托书。
（四）征收共有产权的房屋，由其家庭成员先行明确分割方案，征收人和征收部门不参与家庭纠纷与房屋产权的处置。
（五）征收补偿安置协议订立后发生纠纷的，征收当事人依法向县人民法院起诉。
（六）本方案未尽事宜按征收法规、政策及相关规定执行。