根据县城总体规划要求，经县政府决定，并经县人大常委会批准，对列入2014年度房屋征收计划的县城浅水湾北侧地块规划用地红线范围内的房屋实施征收，现制定房屋征收与补偿安置实施方案如下：

一、征收工程概况

（一）征收范围：东至钟山路、西至黄山路、北至富春江路、南至新光三级河规划红线范围内的房屋及其附属设施（详见红线图）。

（二）征收概况：房屋征收涉及掘港镇新光村、掘西村约120户，房屋现状总面积约36000㎡。

二、征收相关人

1、征 收 人：如东县鑫源土地开发有限公司

2、被征收人：被征收房屋所有权人

3、组织实施：如东县住房和城乡建设局，如东县房屋征收管理办公室负责征收具体工作。

4、配合部门：如东高新技术开发区（掘港镇）、县国土局、规划局、违建整治办、城管局。

5、监管部门：县财政局、审计局、物价局、法制办、监察局、检察院。

6、评估机构：在县住建局公示的具有相应评估资质的评估单位中，依照相关规定，选择确定4家评估机构。

三、补偿安置依据

1、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、国土资源部《关于农村宅基地管理的意见》、《江苏省土地管理条例》；

3、《县城规划区内建设管理和违法建筑处理意见》（东发[2008] 8号）、《县城规划控制区内禁止违法建设暂行办法》（东政发[2010]35号）；

4、《如东县集体土地上房屋征收操作指导办法》（试行）（东建[2011] 42号）、《如东县集体土地上房屋征收估价工作导则》（试行）（东房协发（2011）1号）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）等法律法规和相关文件规定。

    5、相关配套文件。

四、征收期限及实施步骤

1、本工程房屋征收期限为2014年7月27日至本地块房屋征收工作全部完成之日止。

2、实施步骤：（1）实施房屋调查登记、定户审核，制定房屋征收实施方案；（2）送达征收通知、宣传解释房屋征收有关政策规定；（3）评估公司实施现场勘察，对征收范围内的建筑物、构筑物及附属设施实施评估；（4）面积确认，公示；（5）评估机构将分户初评结果公示，并负责解释；（6）送达评估报告，评估复议，复审评估报告；（7）协商签订征收补偿安置协议；（8）结算补偿款，履行补偿安置协议约定的腾房交钥匙等事项；（9）按照签约腾房交钥匙的先后顺序，优先选择安置房，签订安置房选定协议，同时组织实施房屋拆除。

五、集体土地性质居住房征收的定户审核及合法面积认定

总体原则：尊重历史，严格按照适用政策和建房合法性予以核定，切实体现公平公正，确保被征收户的合法权益在政策范围内得到充分保障。

（一）被征收房屋建筑面积测算

房屋建筑面积原则按《房产测量规范》GB/T17986-2000的规定执行。对阳台、凸出房屋主体结构80cm以上的廊檐（与相连房屋整体一次性建成），无论封闭与否均计算全面积（未封闭的在房屋建安价中相应扣减封闭材料及安装费用）。

（二）房屋合法建筑面积、合法土地使用权面积认定

1、2002年以前建房的，以建房审批手续、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证或有效底档为依据。凡合法批建建筑占地范围内的建筑予以确认。

确权奖励：凡在规定时间内评估签约的，对超出合法批建建筑占地20%范围内的建筑面积予以确权奖励。

2、因2002年后政府停止建房审批，对没有合法建房批准手续的或虽有底档但房屋现状已发生变化与底档不相符的，对照如东县村民建房用地暂行办法（东政发[2002]105号）的规定重新审核。凡符合建房条件的，核定每户宅基地不得超过135㎡，建筑占地不超过94.5㎡。对建筑占地不超过94.5㎡范围内的建筑面积给予确认。

确权奖励：凡在规定时间内评估签约的，对建筑占地超过94.5㎡不大于135㎡范围内的建筑面积予以确权奖励。

3、为保持政策执行的延续性，凡2002年以前建房的，具有合法建房审批手续、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证或有效底档的，按第（1）条计算的面积小于第（2）条计算的面积，可按第（2）条规定审核确认合法面积。非本村集体经济组织成员不得依据第（2）条核定。

4、一户两宅或多宅的，符合分户建房条件的按规定审核确认；不符合分户建房的，视为一户按以上办法核定确认。

5、凡申请改、扩、新建房屋或申请分户并经职能部门批准的，房屋面积和宅基地面积按审批手续核定确认，应拆未拆房和应扣减宅基地面积不予确认。

6、一次性建成的楼房，三层及三层以上的部分在合法建筑占地范围内按合法建筑认定。

7、事实形成的买卖房屋（含宅基地）认定：①买方为本村农村户口，符合建房条件的，在确保买卖双方一户一宅的前提下，由买方提供买卖协议、卖方自愿放弃宅基地使用权申请书、村（居）民委员会证明，以买方作为产权人进行审核确认；②买方不符合建房条件的，以原产权人予以确认。

六、征收补偿

房屋征收估价时点为房屋征收项目启动之日。

（一）被征收房屋补偿

1、对确认的合法房屋按照被征收房屋的建筑结构、等级、使用年限、完好程度等因素，以房屋重置价结合成新评估补偿。重置指导价按县房地产业协会报县住建局、国土局、物价局备案后公布的标准执行。房屋重置价由建安价和其它建设费用组成。

2、违法建筑、应拆未拆建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限的建造成本给予补偿。

3、对被征收单门独院住宅楼房，院落为独家使用、房屋内部功能布局明确、有独立的厨卫设施，选择产权调换征收方式的，按房屋重置价结合成新评估补偿额的20%增加补偿；选择货币补偿的，按房屋重置价结合成新评估补偿额加货币补偿增加额的20%增加补偿。

（二）附属设施、装饰装璜，地上附属物评估补偿

对房屋征收范围内，属于被征收人的附属设施、装饰装璜，以及因房屋征收致使养殖等家庭副业终止的，由估价机构按照县房地产业协会公布的价格评估后给予一次性补偿。

房屋征收项目启动日期后再行改扩建和突击装修的项目、违背常规的装璜、突击抢栽的苗木以及新增的地上附属物等一律不予补偿。

（三）搬迁补助

1、居住用房按被征收房屋的合法建筑面积计算，补助12元/㎡，低于300元的补足300元；

2、征收项目启动日期后，因析产造成被征收房屋建筑面积低于30㎡的不再分户计算，其搬迁补助费少于300元的不予补足；

3、被征收人选择产权调换安置的，享受两次搬迁补助费；被征收人选择货币补偿的享受一次搬迁补助费。

（四）征收居住用房的临时安置补助费

1、被征收人选择产权调换安置并自行解决过渡居住用房的，按被征收房屋合法建筑面积计算，给予每月10元/㎡的临时安置补助费。选择新光集中安置区二期安置房源的，过渡期暂定为24个月；选择中央广场、中天润园、水韵名居安置房源的，暂支付6个月的临时安置补助费，超过6个月到24个月之间的部分按实际计算在安置房交付时一并结算。

2、被征收人选择货币补偿安置的，征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。

3、过渡期延长的，自逾期之日起，按下列规定增付临时安置补助费：对被征收人自行解决过渡用房且过渡期超过24个月的，延长时间在12个月以内的，按规定标准的1倍增付临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起按规定标准的1.5倍增付临时安置补助费。

被征收人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气等费用。

（五）四项移机移户补助

（1）对被征收人已开通的固定电话，补助移机费150元和一个月的月租费18元；

（2）对被征收人安装的数字有线电视线路，补助装机费和一个月的收视费423元。

（3）对被征收人安装的电表，补助移动材料费270元；

（4）对被征收人安装的水表，补助重新开户费550元。

选择产权调换方式的上述四项均按两次补偿。

（六）宅基地补偿

对被征收人合法使用的宅基地，按合法宅基地使用面积以征地标准给予土地补偿费。

七、房屋征收安置

（一）征收安置方式

本次新光村、掘西村集体土地性质的村民私有住宅房屋被征收的，实行产权调换及货币安置两种方式，由被征收人自行选择。

居住房屋被征收人如选择货币补偿安置的，在产权调换重置价评估补偿的基础上，按照被征收房屋的合法建筑面积计算，给予放弃产权调换安置一次性综合补贴，增加补偿3150元/㎡。被征收人及家庭成员必须书面承诺自行解决住房，不再要求安排宅基地及安置房源，村（居）民委员会证明，现场指挥部确认后执行。

征收遗产房的，凡符合农村建房条件的继承人已另批建房或已安排安置房的，只对合法批建建筑面积部分进行确认，给予补偿安置。

征收公有和私有非住宅房屋及拆除附属用房或附属设施的，一律实行货币补偿，不予产权调换。

（二）产权调换安置地点

选择产权调换安置方式的被征收人，实行多层、中高层、高层住宅靠套型安置，安置地点可在新光集中居住区二期、中央广场、中天润园、水韵名居指定区域安置房源中自行选择。

具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。

（三）居住安置房的房源套型及面积

本地块安置房源初步确定为以下几个项目区：

新光安置区二期(期房)指定区域集中多层、中高层、高层居住用房安置房套型为：75-100㎡的套型、100-120㎡的套型、120-144㎡的套型；

中央广场（年内交房）指定区域集中高层居住用房安置房套型为：75-100㎡的套型、100-120㎡的套型、120-144㎡的套型、144㎡以上超大户型；

中天润园（准现房）指定区域集中高层居住用房安置房套型为：120-144㎡的套型、144㎡以上超大户型；

水韵名居（现房）指定区域集中高层居住用房安置房套型为：75-100㎡的套型、120-144㎡的套型、144㎡以上超大户型；

具体安置房套型面积、楼栋及房源数量以公布的该地块产权调换安置房源信息为准。

（四）基准价安置面积确认

1、集体土地性质居住房屋的被征收人，对照《如东县农民集中居住区住宅用地管理暂行办法》（东政发[2009]55号）（以下简称东政发2009]55号）文件规定，符合农村审批建房条件的，基准价安置面积按可享受审批建房面积和被征收合法建筑面积二者中的高值计算。可享受审批建房面积按东政发[2009]55号文件规定结合该户人口状况按建房可审批建筑占地面积乘以2计算核定；不符合审批建房条件的，基准价安置面积按确认的被征收合法建筑面积计算。

2、对照东政发[2009]55号文件规定，经审核符合分户条件的，按新分户户头核定基准价安置面积，并享受靠套型安置优惠价面积指标。

3、单独居住的老人户（子女已经审批分户建房，且被征收房屋有独立合法的建房权源资料的），基准价安置面积按照被征收合法建筑面积计算。

4、征收遗产房的，凡符合农村建房条件的继承人已另批建房或已安排安置房的，只对合法批建建筑面积部分给予确认，进行补偿安置。

5、夫妇离婚的，安置面积按原户核定后，离婚时间在房屋征收项目启动日期之前的，依据生效的判决书、调解书或离婚登记时的《财产分割协议》对双方予以分割安置，并按分割户头享受靠套型安置优惠价面积指标；离婚时间在房屋征收项目启动日期之后的，只能按一户享受靠套型安置优惠价面积指标。

6、基准价安置面积大于被征收合法建筑面积的补空方部分，仅限照顾本户使用，不得转让或赠予他户，不予货币补偿。

（五）安置房价格及结算办法   

1、安置房在基准价安置面积内按基准价结算，超过基准价安置面积的部分，结算价格根据超面积幅度实行差别价格。楼层差价按修正系数调整。

2、每户原则靠套型安置，实际安置面积原则不超过基准价安置面积30㎡；阁楼随相连套房出售不列入基准价安置面积。

3、安置房结算价格

征收集体土地性质的私有住宅房屋，选择新光集中居住区二期国有出让土地性质多层、中高层、高层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价1050元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以内（含10㎡）的按1700元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按1950元/㎡结算，超过基准价安置面积20㎡以外的30㎡以内（含30㎡）的按3350元/㎡结算；超过基准价安置面积30㎡以外的按市场价结算；靠套型原则上不超过30㎡。附属用房在本幢相应位置限购一间，价格1000元/㎡（以垂直投影面积计算）；多层阁楼价格550元/㎡。

征收集体土地性质的私有住宅房屋，选择中央广场、中天润园、水韵名居指定区域国有出让用地性质高层安置房的，产权调换结算价格为：安置房基准价安置面积按基价1050元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以内（含10㎡）的按2000元/㎡结算，超过基准价安置面积10㎡以外20㎡以内（含20㎡）的按2600元/㎡结算，超过基准价安置面积20㎡以外的30㎡以内（含30㎡）的按4500元/㎡结算；因靠套型超过基准价安置面积30㎡以外的，经部门会商超过面积部分按5200元/㎡结算。对有附属用房提供的安置区域，地下附属用房1100元/㎡。对有地下停车位提供的安置区域，有产权的地下停车位6万元/个。

4、安置房层次差价

（1）多层安置房：

层次 总层	1层	2层	3层	4层	5层
5层	﹢0%	﹢3%	﹢5%	﹢2%	-10%

（2）中高层、高层安置房：

一层按基准价结算，六层以下（含六层）在被征收房屋合法产权调换面积内每增高一层增加20元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，每增高一层增加30元/㎡。七层至十八层（含七层）在被征收房屋合法产权调换面积内，在第六层结算价基础上每增高一层增加25元/㎡；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，在第六层超过被征收房屋合法产权调换面积部分的结算价的基础上，每增高一层增加50元/㎡。（以上均按自然层确认层次）。

八、奖励及优惠措施

1、签约腾房奖励政策

被征收人在规定的房屋征收奖励期限内按期签订征收补偿安置协议并腾空房屋交出空房的，征收人按被征收房屋合法建筑面积计算实行分段奖励。凡在2014年9月10日前签订征收补偿安置协议的，按合法建筑面积计算奖励100元/㎡；在2014年9月11日至9月20日前签订征收补偿安置协议的，按合法建筑面积计算奖励50元/㎡。

被征收人在征收补偿安置协议约定的期限内提前搬迁交出房屋（院落）的，按被征收房屋合法建筑面积计算奖励100元/㎡。

超过规定的奖励期限签约交房的，不予奖励。

2、凡在规定时间内评估签约腾房的，宅基地范围内（不含应拆未拆建筑和县违建整治办清理认定的违法建筑）的房屋未被确认为合法建筑面积的按照建安价结合成新评估补偿；超出宅基地范围未被确认为合法建筑面积的给予残值收购，其中本村农民用于规模生产养殖、全民创业（有营业执照、机械设备，且一直用于生产的）未被确认为合法建筑面积的房屋，按照建安价结合成新评估补偿。

3、本次集体土地性质的私有住宅房屋被征收户选择新光集中居住区二期国有出让土地性质中高层、高层住宅安置房的，合法基准价安置面积部分按中高层8%、高层10%给予面积奖励，不计算安置房价款。

4、对住宅房屋被征收人选择产权调换安置的，物业管理费三年内按核定标准减半收取。

5、依据相关文件规定，被征收人产权调换的房屋或货币补偿后自行购买的房屋与被征收房屋补偿款等值的部分，免缴房屋契税。

九、其它事项

1、骑跨用地红线的被征收房屋，按照一次征收、一次补偿的原则进行征收。

2、评估机构必须严格按照被征收人的房屋权属证书和土地使用证按标准进行评估；被征收人要及时提供房屋权属证书和土地使用证，确保征收按计划顺利进行。

3、签订征收补偿安置协议时，被征收人须携带房屋权属证书、土地使用证、产权人身份证、产权人印章、空房验收单等有效证件。

4、征收共有产权的房屋，由征收人给予一次性补偿安置，补偿款及安置房由其家庭成员自行明确分配方案，征收人和征收实施单位不参与家庭纠纷与房屋产权的处置。

5、被征收户签订征收补偿安置协议，腾出房屋办理空房验收手续后，房屋残值归征收人所有。

本方案未尽事宜，按经县政府批准的相关职能部门会商意见执行。

 

                 

 

 

                  

 

 

 

                                      二○一四年七月二十八日