各自然资源所、分局：

现将《如东县农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证工作问题处理意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻落实。

如东县自然资源和规划局

2020年10月13日

（此件公开发布）

如东县农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证工作问题处理意见（试行）

为贯彻落实《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）精神，切实解决如东县农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证工作中遇到的历史遗留问题，全面实现农村宅基地和房屋统一登记，维护农民合法权益，促进农村和谐稳定，根据《土地管理法》《不动产登记暂行条例》《江苏省不动产登记条例》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84 号）、《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》（自然资办函〔2020〕1344号）等法律法规和文件规定，制定本工作问题处理意见（以下简称“处理意见”）。

一、未办过登记的宅基地及其房屋有关问题的处理

1.2020年2月27日《关于进一步加强农村住房建设管理的通知（暂行）》（东办〔2020〕7号）实施前，未办理宅基地及其房屋登记的，可依据本处理意见申请办理登记。2020年2月27日以后新建、翻建和改建的宅基地及其房屋， 严格根据《江苏省不动产登记条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》《关于进一步加强农村住房建设管理的通知（暂行）》（东办〔2020〕7号）的规定办理不动产登记。

2.经过批准建房占用宅基地的，按照批准材料予以办理；

3.未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

①1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用宅基地至今未有变化的，按现状办理；

②1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后，农民集体成员建房占用宅基地的，对符合规划、符合宅基地申请条件的，由所在村（居）委对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告 30 天无异议，由村（居）民委员会出具证明，报经镇（区、街道）补办相关用地手续后办理。

③房屋在《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）实施前建设的，在办理时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议后，经镇（区、街道）审核后，按照审核结果办理。

4.批准手续因遗失等原因造成不齐全的，现有批准手续能确定建房用地时间的，按照同期如东县建房用地管理规定确定宅基地或房屋。

二、已办过登记的宅基地及其房屋有关问题的处理

5.两证齐全的，按照“不变不换”原则，之前颁发的宅基地证书和房产证书继续有效，不重新登记。将两证扫描存档，并匹配不动产单元号。权利人申请换发不动产证的，需核实权利人及现状是否有变化。

三、宅基地及其房屋不动产权利主体确认相关问题的处理

6.宅基地及其房屋登记到户（一般由户主代表或家庭成员共同推荐的代表），“户家庭成员”按照批准手续中的名单或集体经济组织补充认定的名单为准。其宅基地使用权及房屋所有权主体应为本集体经济组织成员，但下列情形除外：

①因新农村建设、土地房屋征收安置、土地整治等有权部门经批准需要集中搬迁异地建房的；

②因依法继承取得的；

③原集体经济组织成员外迁且在其他集体经济组织未享受宅基地或转为非农业户口，其原依法取得宅基地使用权及房屋所有权，且房屋现状未改变的。

7.上述情形应在登记簿及权属证书附记中注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”或“该权利人为非本集体经济组织成员”。

四、宅基地及其房屋登记范围相关问题的处理

8.采用如东县农村不动产权籍调查成果确定的范围，结合相应政策规定进行面积核准登记。

五、分阶段依法处理宅基地及其房屋登记面积问题

9.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今宅基地范围未扩大，房屋未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权及房屋所有权按实际面积认定。

10.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，农村村民使用宅基地建房，有批准手续或已进行过登记，房屋至今未翻建、改建、扩建的，实际面积大于审批面积或登记面积的，其宅基地使用权及房屋所有权按批准面积或登记面积认定，超占面积在登记簿和证书附记栏中记载：“宅基地实际使用面积为XX平方米，超出批准面积XX平方米，实际房屋建筑面积为XX平方米，超出批准面积XX平方米”；实际面积小于批准面积的，按实际面积认定。

11.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，农村村民使用宅基地建房，无批准手续的,其宅基地使用权及房屋所有权面积标准按照东政发〔2009〕55号文执行：

①宅基地面积执行标准：宅基地面积以户为单位计算，3人以下（含3人）户不超过135平方米；4人户不超过165平方米；5人以上户每户不超过200平方米。

②房屋面积执行标准：住房和生活性附属用房的建筑占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十，建筑面积标准按照批准建筑占地面积结合房屋层数计算。

六、其它登记问题的处理

12.宅基地使用权及房屋所有权登记须坚持“一户一宅”的法律规定，但下列情形除外：

①一户村民的相邻两处宅基地使用权面积合并没有超过上述分阶段面积认定标准的；

②已有宅基地及其房屋，因继承取得其它宅基地及其房屋的。

13.姓名音同字不同情况处理。因音同字不同、乳名等原因造成原批准或登记与实际身份证姓名不一致的， 可由村（居）委核实确认后，予以登记。

14.共有宅基地及其房屋情况处理。两户或两户以上农民集体成员共同使用一处宅基地的，由相关权利人自行协商各自使用范围，根据协商的使用范围能够形成单独的不动产单元的，按协商确定的不动产单元进行确权登记；根据协商的使用范围不能够形成单独的不动产单元的，按协商使用的建筑面积确定土地分摊面积进行确权登记；经协商不能确定各自使用范围的，也不能确定各自土地分摊面积的，按共同共有进行确权登记。以上三种情况按照原宅基地批准面积或第五条规定进行确权登记，具体由相关权利人根据各自使用范围协商处理，超出部分在登记簿和权属证书附记中注记。

15.离婚析产情况处理。建房批复成员包含户主及其配偶的，夫妻离婚，根据当事人申请或法院调解、判决、裁定，仍由双方共有的，办理按份共有不动产登记；由一方享有宅基地的，另一方放弃房屋产权的，权利人中不再登记放弃一方的姓名，登记簿及证书附记栏记载其为原宅基地批准成员。建房批复成员只包含离婚夫妻中一方的，根据建房批复登记，不得以离婚的形式将未合法享受宅基地的人员登记为该宅基地权利人。离婚析产的申请登记时必须提供财产分割证明（离婚协议书或法院判决书等）。

七、不予确权登记的情形

16.城镇居民违反法律法规在农村集体土地上建住宅，在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”的；

17.利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，以及房屋（居住用途）占地面积超过批准或标准宅基地面积的；

18.农村村民将房屋出卖、出租、赠与后再建造房屋的；

19.因征收、拆迁等原因已享受过拆（搬）迁安置政策，再次建房的；

20.生态保护红线划定后，违反生态保护红线管控要求建房的；

21.权属存在争议的；

22.法律法规和政策文件规定的其他不予确权登记的情形。

八、暂缓确权登记的情形

23.各镇（区、街道）规划区范围内的农村宅基地和房屋；

24.宅基地和房屋被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；

25.房屋尚未竣工的；

26.2013年度以后变更为建设用地，无依法合规审批手续的；

27.农村土地承包经营权登记范围内包含农村宅基地和农房，农村土地承包经营权没有办理变更登记的；

28.已被列入拆迁、征收计划范围内的宅基地及房屋（例如：特高压工程、通洋高速二期、洋吕铁路、洋骑线等以及各镇区列入拆迁、征收计划范围的宅基地及房屋）；

29.农民集中居住区；

30.国有土地上依照宅基管理的；

31.法律法规和政策文件规定暂缓确权登记的其他情形。

九、相关表格（详见附件）

32.申请报告

33.不动产登记申请书及询问记录

34.家庭成员核实表

35.房屋权属确认审核表

36.宅基地权属确认审核表

37.宅基地权属公告

38.房屋权属公告

39.注销申请

40.姓名信息确认单

41.农村宅基地使用权及房屋所有权登记人确定表

42.不予受理告知书

43.不予登记告知书

44.宅基地使用权及房屋所有权拟登记公告

申请报告

村村民委员会：

本户于 年 月 日（￡经批准/￡无批准手续）建房，坐落为 镇 村 组（ 路 号），批准宅基地面积平方米，实际使用宅基地面积平方米，批准建筑占地面积平方米，实际使用建筑占地面积平方米，批准建筑面积平方米，实际建筑面积平方米。

本户承诺房屋已全部竣工，宅基地四邻界址无异议，目前不在拆迁、征收范围内，宅基地不在农村土地承包经营权证范围内。自房屋竣工至今，从未翻建、扩建和改建，本户所有人口只有在该处一处宅基地。

现特申请宅基地使用权及房屋所有权的不动产确权登记。

以上所述如有不实，本户愿负一切法律责任。

申请人（户主或登记人签字）：

年月日

情况属实，同意申请确权登记。

定组村干（签字） 村（居）委会主任（签字）

（公 章）

年月日 年月日

不动产登记申请书

收件	编号			收件人					单位：平方米
	日期
申请 登记 事由	宅基地使用权及房屋所有权
	￡首次登记、￡变更登记、￡转移登记
申 请 人 情 况	登记申请人
	权利人姓名						联系电话
	身份证件种类						证件号码
	通讯地址						邮编
	委托代理人姓名						联系电话
不 动 产 情 况	坐落
	不动产单元号						不动产类型	土地、房屋
	面积 (宗地面积/房屋面积)		/				用途	农村宅基地/住宅
登 记 原 因 及 证 明	登记原因
	登记原因 证明文件
申请证书版式			单一版				申请分别持证		是 否
备注
本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任。
						申请人（签章）：
						代理人（签章）：
						年 月 日

农村不动产登记询问笔录

询问时间：年月日 询问人：

被询问人：身份证号：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《江苏省不动产登记条例》相关规定，现就您申请办理坐落于的农村不动产登记有关事项进行询问，请据实回答（在对应的“□”里打上“√”），核对无误后签名确认。

1、问：本次申请事项是否本户真实意思的表示？所提交材料是否真实、合法？

答：□是　　　　　　　 □否

2、问：申请人是否清楚若隐瞒事实或提交虚假材料获得登记，该登记存在被撤销风险？ 给他人造成损失的，应当承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任？

答：□清楚　　　 □不清楚

3、问：对本次申请的不动产情况是否充分了解，无异议？

答：□是 □否

4、问：上述不动产是否存在权属纠纷及设立其他债权的情况？

答：□存在 □不存在

5、问：上述不动产共有家庭成员名字及身份证号码？

答：

6、问：申请人是否为不动产权所在地集体经济组织成员？

答：□是 □否

7、问：申请人在申请宅基地使用权是否符合“一户一宅”政策？

答：□是 □否

8、问：对上述问答，你能否承诺承担全部法律责任和经济责任？

答：□能　　　　 □不能

9、其它需要询问的有关事项：

申请人签字： 代理人签字：

家庭成员核实表

户主姓名		身份证号
坐落
家庭成员姓名		与户主关系	身 份 证 号

经确认，上表人员为该户建房用地时的家庭成员。

定组村干（签字） 村（居）委会主任（签字）

（公 章）

年 月 日 年 月 日

适用范围：权属材料中无具体家庭成员名单或无权属材料的情形。

房屋权属确认审核表

单位：平方米

申请人		身份证 号码		联系电话
现有宅基地及其房屋情况	坐落			宅基地 总面积
	建造年代			最高层
	建筑 占地面积			核准宅基 地面积
	建筑 总面积			核准 建筑面积
申请 理由	现申请对宅基地上房屋所有权确权。本人承诺以上所述内容真实， 若有不实愿承担一切法律责任。 申请人：（签字） 年 月 日
村（居）委意见	□2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》实施之前建造的房屋； □2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建造的房屋经15 天公告无异议。该户宅基地上房屋符合规划、建设管理要求，建议予以确权,报请镇（区、街道）审核。 （盖章） 年 月 日
镇（区、街道）农村建房管理部门意见		同意		（盖章）	年	月	日
镇（区、街道）意见		同意		（盖章）	年	月	日

适用范围：只有宅基地权属来源或宅基地已登记，房屋无符合规划或建设相关材料的情形

宅基地权属确认审核表

单位：平方米

申请人		身份证 号码		联系电话
现有宅基地及其房屋情况	坐落			宅基地 总面积
	建造年代			最高层
	建筑占 地面积			核准宅基 地面积
	建筑 总面积			核准 建筑面积
申请 理由	现申请对宅基地使用权确权。本人承诺以上所述内容真实， 若有不实愿承担一切法律责任。 申请人：（签字） 年 月 日
村（居）委意见	□1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前建房占用宅基地； □1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之后建房占用宅基地，经30天公告无异议。该户符合宅基地申请条件，宅基地符合规划，建议予以确权，报请镇（区、街道）审核。 （盖章） 年 月 日
镇（区、街道）农村建房管理部门 意见		同意		（盖章）	年	月	日
镇（区、街道） 意见		同意		（盖章）	年	月	日

适用范围：无宅基地权属来源的情形。

宅基地权属公告

依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证的有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）相关规定，现对本村（居）委集体经济组织成员的宅基地及其房屋情况进行公告。若对公告内容有异议的，请在公告之日起30 天内（ 年 月 日之前）向我村（居）委提交书面申请，逾期未提出异议的，拟予以确权。（具体详见清单及附图）

单位：平方米

序号	申请人（一般为户主）	坐落	建造年代	宅基地总面积	建筑占地面积	核准宅基地面积	总建筑面积	核准建筑面积

适用类型：1.未办过登记的宅基地及其房屋情况；2.只办过房屋登记的宅基地及其房屋情况

村（居）委盖章

年 月 日

房屋权属公告

依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84 号）第三条相关规定，现对本村（居）委集体经济组织成员在宅基地上建造的房屋情况进行公告。若对公告内容有异议的，请在公告之日起 15 天内（ 年 月 日之前）向我村（居）委提交书面申请，逾期未提出异议的，拟予以确权。（具体详见清单及附图）

单位：平方米

序号	申请人	坐 落	建造 年代	总建筑 面积	核准 建筑面积	最高 层数

适用类型：在 2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建造的，合法宅基地上房屋的情况。

村（居）委盖章

年 月 日

注销申请

坐落于宅基地及房屋，权利人为，因重新申请房地一体不动产登记， 现申请注销原证书。

权利人：（签字）

年 月 日

姓名信息确认单

（音同字不同、乳名等）

兹有 ，身份证号码 ，因 原因造成原宅基地使用权人（房屋所有权人）批准材料名字/登记名字为 。两个姓名为同一人情况属实。

村（居）委（盖章）

年 月 日

农村宅基地使用权及房屋所有权登记人确定表

户主姓名		身份证号
坐落
家庭成员姓名		与户主关系	身 份 证 号

上表为本户建房用地时全体家庭成员，经全体协商一致同意，推举代表本户申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

家庭成员签字：

年 月 日

不动产登记不予受理告知书（存根）

：

你（单位、个人）于 年月日向我分局（所）申请办理位于（坐落）的（申请登记的不动产及登记类型，如：农村宅基地及房屋首次）登记。经审核：

□ 申请材料不齐全或者不符合法定形式，请根据不动产登记申请的要求补正材料后重新提出申请。

□ 申请登记的不动产不属于本机构登记范围，请向（有登记权的机构） 申请。

根据《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，对于本次申请，我分局（所）决定不予受理。

特此告知

（分局（所）公章）

年 月 日

不动产登记不予受理告知书

：

你（单位、个人）于 年月日向我分局（所）申请办理位于（坐落）的（申请登记的不动产及登记类型，如：农村宅基地及房屋首次）登记。经审核：

□ 申请材料不齐全或者不符合法定形式，请根据不动产登记申请的要求补正材料后重新提出申请。

□ 申请登记的不动产不属于本机构登记范围，请向（有登记权的机构） 申请。

根据《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，对于本次申请，我分局（所）决定不予受理。

特此告知

（分局（所）公章）

年 月 日

不动产登记不予登记告知书（存根）

：

你（单位、个人）于年月日向我分局（所）申请办理位于（坐落）的（申请登记的不动产及登记类型，如：农村宅基地及房屋首次）登记。经审核，你的申请：

违反法律、行政法规规定。

□存在尚未解决的权属争议。

□申请登记的不动产权利超过规定期限。

□属于法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

根据《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定，对于你（单位、个人）的不动产登记申请，我分局（所）决定不予登记。请自收到本告知书之日起15日内取回申请材料；逾期未取的，我分局（所）不负责材料的保管，相应后果由你（单位、个人）自行承担。

特此告知

（分局（所）公章）

年 月 日

不动产登记不予登记告知书

：

你（单位、个人）于 年月日向我分局（所）申请办理位于（坐落）的（申请登记的不动产及登记类型，如：农村宅基地及房屋首次）登记。经审核，你的申请：

□ 违反法律、行政法规规定。

□ 存在尚未解决的权属争议。

□ 申请登记的不动产权利超过规定期限。

□ 属于法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

根据《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定，对于你（单位、个人）的不动产登记申请，我分局（所）决定不予登记。请自收到本告知书之日起15日内取回申请材料；逾期未取的，我分局（所）不负责材料的保管，相应后果由你（单位、个人）自行承担。

特此告知

（分局（所）公章）

年 月 日

宅基地使用权及房屋所有权拟登记

公 告

根据申请，现有等户宅基地使用权及房屋所有权拟登记情况（详见下表）予以公告，如有异议，请在公告之日起十五个工作日内书面提出，如无异议，将予以依法登记。（联系电话：）

（分局（所）公章）

序号	姓 名	坐 落	建房用地时间	批准土 地面积 （m2）	实际 占用 （m2）	批准建 筑面积（m2）	实际建 筑面积（m2）	拟登记 发证面积（m2）(土地/房屋)	备注
									一户 一宅

年 月 日