县发展和改革委员会 县住房和城乡建设局
关于印发《如东县物业服务收费
管理实施细则》的通知
县各有关单位:
为了促进我县物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定了《如东县物业服务收费管理实施细则》，经第十六届县政府第31次常务会议同意，现予印发，请认真贯彻执行。
附件：如东县物业服务收费管理实施细则
如东县发展和改革委员会 如东县住房和城乡建设局
2016年4月20日
附件
如东县物业服务收费管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于我县行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 县价格主管部门会同物业管理行政主管部门负责本县物业服务收费的监督管理工作，制定普通住宅前期物业公共服务费，汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度及相关管理规定。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。
业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。
普通住宅前期，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费实行政府指导价管理。
业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费。
实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由县物业管理行政主管部门制定；等级收费标准由县价格主管部门制定。如东县普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按五级设置，具体标准详见附件一、附件二。
第七条 业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由物业服务企业与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
拆迁安置房、政策性保障性住房的物业公共服务收费，按县有关规定执行。
第二章 物业公共服务收费管理
第八条 县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本县物业服务标准制定相应的普通住宅前期物业公共服务分项目分等级收费的基准价与浮动幅度。
县价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对普通住宅前期物业公共服务分项目分等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
第九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘有资质的物业服务企业，在前期物业服务合同中约定具体的服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。
第十条 前期物业服务合同由物业服务企业向县价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
物业服务企业应当在签订《前期物业服务合同》后30日内分别向县价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、组织机构代码证、招投标文件资料、中标通知书或物业管理行政主管部门证明、前期物业服务合同、业主手册等材料。
第十一条 业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第十二条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。
第十四条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放的车位、车库。
第十五条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
第十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为36个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
第三章 汽车停放收费管理
第十八条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由县价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定，公布本县执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
租金是车位所有权人或管理者将车位出租给使用人所收取的费用。
第十九条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放和交纳停放费，并在物业服务合同中约定。停车收益按照业主大会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。
同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
汽车停放收费具体执行标准，由物业服务企业或专业管理机构与业主在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务合同约定收取。
租金具体执行标准，由车位专有人或管理者在县价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
第二十一条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金标准由建设单位在规定的政府指导价范围内与使用人合同约定。
第二十二条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，汽车停放费及租金标准在政府指导价范围内确定。人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行。
第二十三条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章 其他物业收费管理
第二十四条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十五条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十七条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
第二十八条 业主或使用人装修产生的建筑垃圾应支付装潢垃圾清运处理费，收费标准按县有关规定执行。
第二十九条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第五章 收费行为规范
第三十条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。
第三十一条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
第三十二条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。
物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，每半年在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会或者业主大会授权的业主委员会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）、价格主管部门和物业管理行政主管部门的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业管理区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当每年向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。
第三十三条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第三十四条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。
第六章 监督管理
第三十五条 县价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
县物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。
县物业行政管理主管部门应当会同县价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
第三十六条 县价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由县价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或者变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定实行明码标价的；
（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第三十七条 县价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理、监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章 附 则
第三十八条 对于本细则实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行。需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行。
第三十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。
第四十条 本细则由县价格主管部门、物业管理行政主管部门在各自职权范围内负责解释。
第四十一条 本细则自2016年5月1日起施行，有效期3年。本细则未规定或未明确的，以法律法规和上级规定为准。以前与本细则不一致的有关规定予以废止。
附件一：如东县普通住宅前期物业服务等级（试行）
附件二：如东县普通住宅前期物业公共服务等级收费标准
附件三：如东县住宅小区物业管理停车服务收费标准